아파트 ‘취득 시기’ 늦추려 분양대금 잔금 미룰 때도 ‘기준’ 있다 [머니 탐구생활] <37>

# A씨는 2년 전 아파트를 분양받아 완공을 앞두고 있다. 사정상 해당 아파트에 입주할 수 없게 된 A씨는 현 상태에서 매도하기로 했다. 하지만 부동산 시장이 냉각되면서 거래가 안된다. A씨는 분양금 잔금 일부를 납입하지 않음으로써 취득 시기를 늦춰 분양권 상태로 매도하고 싶다. 그런데 잔금을 너무 조금 남기면 분양권으로 매도해도 취득세를 내야 한다는 말을 들었다. 얼마나 남겨야 할까.

아파트를 분양받은 후 분양대금을 다 치르고 입주하면 보통 아파트 등기를 하면서 취득세를 내야 합니다. 그런데 중간에 분양권을 전매한 경우라면, 매도자는 취득세를 내지 않고 대신 분양권을 매수하고 잔금을 치른 최종 소유자가 취득세를 내게 됩니다.

하지만 분양권 전매 과정에서 잔금이 사회통념상 너무 적게 남은 경우 과세 당국은 취득으로 보아 매도자에게도 취득세를 부과할 수 있습니다.

신축 아파트의 취득시기는 언제일까요?

일반적으로 아파트의 취득시기는 잔금 청산일이나 등기 접수일 중 빠른 날이 됩니다. 하지만 여기에 해당하지 않는 특별한 상황이 발생할 수 있습니다. 잔금을 다 내기 전 소유권이전등기를 먼저 하는 경우, 잔금을 납부한 이후에 아파트가 완공되는 경우 등입니다.

세무 당국에 따르면 일반분양 받은 아파트의 경우 취득시기는 잔금청산일로 보며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 한 경우에는 해당 등기 접수일을 취득시기로 봅니다. 분양받은 아파트가 잔금 청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 해당 아파트의 완성일이 취득시기가 된다고 합니다.

분양아파트의 취득은 잔금까지 분양대금 100%를 분양회사에 지급해야 되는 것이 당연하죠. 그런데 과세 당국은 100% 납부가 안되었더라도 사회통념상 대금을 지급한 것으로 볼 수준이라면 잔금 납입을 완료한 것으로 보아 취득세 납세의무가 생긴다고 합니다.

간간이 일시적 2주택 처분 기한 유지 등 다른 사정이 발생해 분양대금 잔금을 일부러 기준일보다 늦게 납부하는 경우가 있습니다. 분양대금은 입주 지정일을 넘기면 높은 연체이자가 붙습니다. 따라서 취득시기를 늦추기 위해 최소 금액만 남기고 잔금을 납부하게 됩니다. 연체이자를 덜 내려면 미납 잔금을 최소화해야 하기 때문이지요.

그런데 이때 잔금을 너무 적게 남기면 과세 당국은 사실상 취득으로 보아 취득세를 부과하게 됩니다. 그렇다면 잔금을 얼마나 남겨 놔야 취득세를 피할 수 있을까요?

대법원은 총 분양대금의 2.7%를 남겨 놓은 거래에 대한 판결에서 “사실상의 취득 행위는 비록 잔금 지급이 모두 완결되지 않았더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 극히 미미한 금액의 잔금만이 형식상 미지급되고 있을 뿐이어서 그와 같은 미미한 금액의 형식상의 지체를 이유로 계약 해제를 주장하는 것이 신의원칙상 허용되지 않는다면 거래 관념상 잔금을 모두 납부한 경우와 마찬가지로 이미 완료되었다 할 것”이라고 판단했습니다.

좀더 현실적인 참고 사례는 잔금의 10%가 남은 경우 취득의 시기가 도래하지 않았다고 본 행정안전부의 해석 답변입니다.<사진 참조>

구청 취득세 담당 부서에 문의한 경우도 마지노선을 10% 정도라고 답합니다. 다만 문제가 되거나 논란이 되면 판결을 받아봐야 안다고 합니다.

그렇다면 아파트를 살 때 취득세는 얼마나 낼까요?

취득세란 부동산, 차량, 골프회원권, 콘도미니엄회원권 등의 취득에 대해 해당 부동산 소재지의 도에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말합니다.

취득세는 과세표준(취득 당시의 가액) × 세율로 계산합니다.

취득세의 과세표준은 취득당시의 가액이 원칙입니다. 부동산 등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말함)로 승계취득하는 경우 취득 당시의 가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 사실상의 취득가격으로 합니다.

세율은 1주택의 경우 주택 가격에 따라 1~3%입니다. 다주택자의 경우는 더 높고요.<표 참조>

전용 85㎡ 이하인 아파트 분양가가 9억원이라면 취득세는 3%인 2700만원, 지방교육세 270만원을 합하여 2970만원입니다. 같은 가격이라도 전용 85㎡를 넘는다면 농어촌특별세 180만원을 더해 모두 3150만원입니다.

취득의 시기는 양도소득세 계산에서도 중요한 개념입니다. 세금은 행동하기 전 알아야 절세가 됩니다.

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