변호사들만 알고 있는 '전세사기' 안 당하는 법…계약서 뒤 '이 종이'가 핵심

형사 사건을 전문으로 주로 하는 조수진 변호사는 최근 자신의 유튜브 채널에 '변호사들만 알고 있는 전세 계약 사기 안 당하는 방법'이라는 제목의 영상을 올려 크게 주목받았다. 해당 영상에 올라온 내용을 토대로 전세사기를 대처할 수 있는 실전 '핵심 꿀팁'을 소개하고자 한다.

조 변호사에 따르면 요즘 전세사기에서 자주 쓰이는 방식은 근저당권을 숨기는 게 아니라 '나보다 앞선 임차인의 존재와 보증금 규모를 축소'해서 설명하는 방식이다. 말로는 “선순위 임차인 1명, 보증금 1억” 같은 식으로 들려주고 계약을 유도하지만, 실제로는 선순위 임차인이 여러 명이라 선순위 보증금이 5억처럼 크게 깔려 있는 경우가 생긴다.

문제는 같은 설명을 듣고도 한 사람은 전세사기 피해자로 인정받고, 다른 사람은 인정받지 못하는 사례가 생긴다는 점인데, 그 차이는 '설명의 내용이 문서로 남아 있느냐, 그리고 문서에 실제 선순위 보증금이 어떻게 기재돼 있느냐'에서 갈린다.

특히 한 장짜리 임대차계약서만 보고 사인하면, 정작 중요한 권리관계 확인 내용이 어디에 적혀 있는지 놓치기 쉽고, 실제로는 계약서 뒤에 붙는 ‘중개대상물 확인·설명서’가 결정적 역할을 한다.

이 서류에는 여러 항목이 길게 나열돼 있고 학교·역 거리 같은 내용이 많아 대충 넘기기 쉬운데, 그 안에 ‘개업공인중개사 세부사항 확인’, ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 권리사항’ 같은 란이 있다. 여기야말로 현재 거주 임차인의 보증금, 선순위 임차인 관련 사항처럼 공시(등기)에 바로 드러나지 않는 권리관계를 적는 칸으로 쓰여 반드시 확인해야 하는 부분 중 하나다.

계약 당시 '선순위 임차인 거의 없다'는 설명을 들었다면, 그 내용이 바로 이 구역에 동일하게 기재돼 있는지 반드시 확인해야 한다. 만약 작은 글씨로 선순위 보증금 규모가 실제대로(예: 5억) 적혀 있다면 나중에 “속아서 계약했다”는 입증이 어려워질 수 있다.

두 번째 꿀팁은 '선순위 임차인이 실제로 몇 명인지, 확정일자와 보증금이 얼마인지'를 별도 서류로 교차검증하는 단계다. 여기서 언급된 체크 서류는 전입세대열람원과 확정일자 부여현황이다. 전입세대열람원은 주민센터에서 발급받을 수 있고, 해당 주소지에 전입한 세대가 몇 명인지 확인할 수 있어 대략적인 선순위 임차인 규모를 가늠하는 데 쓰인다. 확정일자 부여현황은 확정일자를 받은 임차인이 몇 명인지, 각 보증금이 얼마인지, 날짜가 언제인지까지 확인할 수 있는 자료로 설명됐고, 이를 통해 '중개대상물 확인·설명서에 적힌 선순위 정보가 사실인지' 직접 대조할 수 있다.

즉, 전입세대열람원으로 ‘세대 수’라는 1차 힌트를 잡고, 확정일자 부여현황으로 ‘선순위 임차인의 확정일자·보증금’이라는 결정 정보를 확인해 계약서류와 맞춰보는 방식이다.

세 번째 꿀팁은 '계약 전에 내가 직접 발급이 어려운 서류는 공인중개사에게 당당히 요구하고, 이를 거부하거나 흐리는 순간을 리스크 신호로 본다'는 실전 대응이다. 전입세대열람원이나 확정일자 부여현황은 임차인 개인정보 성격이 있어서, 아직 임차인이 아닌 상태에서는 발급이 제한될 수 있다는 점이 언급됐고, 그래서 계약 단계에서 중개사가 등기부등본, 세금납입증명서 등을 챙겨오듯 해당 서류도 함께 확보해 설명해야 한다는 논리로 이어진다.

이때 “그런 것까지 왜 필요하냐” “주기 곤란하다” 같은 반응이 나오면, 그 집 자체가 이상 신호일 수 있으니 계약을 재고해야 한다는 메시지가 포함돼 있다. 계약 전 검증은 요구했을 때 나오는 태도까지 포함해서 봐야 하는 중요한 이유다.

마지막으로 '서류를 지금 당장 못 받는 상황에서 계약을 진행해야 한다면'을 대비한 실무 장치로 '특약'을 활용하는 방법이 제시된다. 계약서 특약란에 '임차인이 된 뒤 전입세대열람원이나 확정일자 부여현황을 발급받아 확인했을 때 중개대상물 확인·설명서 내용과 다르다면, 즉시 임대차계약을 해지할 수 있고 손해를 임대인이 배상한다는 취지의 해지권·배상 조항'을 넣는 방식이다.

이 특약은 '나중에 속인 사실이 확인되는 즉시 계약을 풀 수 있는 안전장치'로 해석된다. 실제로 계약 뒤 피해자 인정이나 고소 가능성을 따질 때도 ‘계약 당시 설명이 문서로 어떻게 남아 있는지’가 중요하므로, 애초에 문서화와 비교검증 구조를 만들어두는 것이 핵심이라는 흐름으로 정리된다.

정리하면, 전세 계약에서 사기를 피하는 가장 실전적인 방법은 말로 들은 설명을 믿는 게 아니라, 중개대상물 확인·설명서의 권리관계 기재를 확인하고 해당 서류를 반드시 교부받은 뒤, 전입세대열람원과 확정일자 부여현황으로 실제 선순위 임차인 정보를 교차검증하며, 발급이 제한되는 구간은 공인중개사에게 요구하거나 불가피하면 특약으로 해지권을 확보해 두는 방식으로 '서류 간 불일치를 즉시 잡아내는 구조'를 계약 단계에서부터 만드는 데 있다.