이 정도면 다른 나라?…작년 아파트값 격차 무려 '이만큼' 났다

서울의 이른바 ‘한강 뷰’ 아파트는 일부에게는 자산 가치를 높이는 수단으로 작동하는 반면, 다른 일부에게는 쉽게 접근하기 어려운 주거 목표가 되면서 주거 자산 격차가 확대되고 있다는 지적이 나온다. 특히 고가 아파트와 저가 아파트 간 격차가 커지며 주거 사다리가 약화하고 있다는 우려가 제기되는 가운데, 지난해에는 서울 주요 지역의 가격 상승과 지방 부동산 시장의 침체가 겹치며 전국 아파트값의 상하위 격차가 14배가량 벌어졌다.

26일 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 기준 전국 아파트 매매시장에서 고가 주택과 저가 주택 간 가격 차이를 보여주는 5분위 배율은 14.45를 기록했다. 관련 통계 작성 이후 가장 높은 수준으로, 주택 자산의 양극화가 심화되고 있음을 보여준다.

금액 기준으로도 격차는 뚜렷하다. 지난해 12월 전국 상위 20%(5분위) 아파트 평균 가격은 13억 4296만 원이었으나, 하위 20%(1분위)는 9292만 원으로 집계됐다. 5분위 배율은 주택 가격 상위 20%의 평균값을 하위 20%의 평균값으로 나눈 지표로, 수치가 높을수록 고가 주택과 저가 주택 간 가격 격차가 크다는 뜻이다.

연간 추이를 보면 격차 확대는 일시적 현상으로 보기 어렵다. 지난해 1월 12.80이던 5분위 배율은 3월 13.08까지 올랐고, 4월 13.02로 소폭 낮아진 뒤 다시 상승 흐름을 이어갔다. 그 결과 연말에는 연초 대비 1.65포인트 확대됐다. 과거 2021년 하반기 12.70을 고점으로 하락하던 배율은 2024년 11월 12.75로 이전 고점을 넘어섰고, 이후에도 상·하위 간 격차가 확대되는 흐름이 이어졌다.

지역별로는 서울의 집중 현상이 두드러졌다. 서울의 지난해 12월 5분위 평균 가격은 29억 3126만 원, 1분위는 3억 9717만 원으로 5분위 배율은 7.38을 기록했다. 민간 통계인 KB부동산 집계에서도 비슷한 흐름이 확인된다. KB부동산 기준 전국 5분위 배율은 12월 12.8까지 상승했으며, 서울의 5분위 평균 가격은 34억 3849만 원, 1분위는 4억 9877만 원으로 조사됐다. 서울 내부에서도 고가 단지로의 쏠림 현상이 나타난다는 해석이 나온다.

이 같은 격차 확대의 배경으로는 서울 강남 3구와 한강 벨트 등 선호 지역의 가격 상승이 꼽힌다. 한국부동산원 조사 결과 지난해 서울 아파트값은 전년 말 대비 8.98% 상승했으며, 송파구(22.52%), 성동구(18.75%), 서초구(15.26%), 강남구(14.67%), 마포구(14.22%) 등이 높은 상승률을 기록했다. 반면 비수도권은 울산 등 일부 지역을 제외하면 대부분 하락세를 보이며 평균 1.08% 낮아진 것으로 나타났다. 수도권과 지방 간 시장 흐름 차이가 전국 단위의 가격 격차 확대에 영향을 준 것으로 분석된다.

전문가들은 주택 자산의 양극화가 장기적으로 주거 안정성을 약화시키고 지역 간 격차를 고착화할 수 있다고 우려한다. 선호 지역의 고가 아파트는 입지 희소성과 수요 집중으로 가격 방어력이 상대적으로 강한 반면, 지방의 노후·저가 아파트는 인구 감소와 경기 둔화의 영향을 받으며 수요가 위축될 가능성이 크다는 것이다. 금리나 대출 규제 등 여건 변화가 있더라도 특정 지역에 수요가 집중되는 현상이 이어질 경우, 상·하위 가격 격차가 단기간에 좁혀지기 어려울 것이라는 전망도 나온다.