27일부터 달라집니다…우리 동네 빌라, 아파트 될 수 있을까

정부가 노후 주거지의 정비 속도를 높이고 주민 부담을 완화하기 위해 소규모 주택 정비사업의 진입 문턱을 대폭 낮춘다.

국토교통부는 조합 설립을 위한 주민 동의율을 하향 조정하고 임대주택 인수 가격을 현실화하는 내용을 담은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 및 하위 법령 개정안을 오는 27일부터 본격 시행한다고 밝혔다.

이번 개정안은 대규모 재개발이나 재건축이 어려운 1만㎡ 미만의 노후 저층 주거지를 신속하게 정비하기 위해 마련됐다. 소규모 주택 정비사업은 자율 주택 정비, 가로 주택 정비, 소규모 재개발, 소규모 재건축 등 네 가지 유형으로 나뉘며 일반 정비사업과 달리 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 절차 없이 사업 시행 계획에 관리처분계획을 포함해 인가받는 방식으로 운영된다. 정부는 사업의 첫 관문인 주민 동의율 요건을 유형별로 5%p씩 일괄 완화하기로 했다. 이에 따라 가로 주택 정비와 소규모 재개발은 기존 80%에서 75%로, 소규모 재건축은 75%에서 70%로 동의 문턱이 낮아진다. 그간 토지 등 소유자 전원의 합의가 필요했던 자율 주택 정비사업 역시 소유자가 5명을 초과하는 경우 80% 이상의 동의만 얻으면 주민 합의체를 구성할 수 있도록 요건을 완화했다.

사업성 개선을 위한 공사비 반영 구조도 개편된다. 사업 시행자가 용적률 특례를 받는 대신 공급해야 하는 임대주택의 인수 가격 기준이 기존 표준건축비에서 기본형건축비의 80% 수준으로 상향된다. 표준건축비는 고시 이후 3년마다 타당성을 검토해 공사비 상승분을 적기에 반영하기 어려웠으나 분양가상한제에 적용되는 기본형건축비는 6개월마다 변동 사항을 반영한다. 이번 조정으로 임대주택 인수 가격은 기존보다 약 1.4배 높아질 것으로 예상된다. 정비기반시설이나 공동이용시설 부지를 제공할 경우 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축이 가능한 특례 조항도 신설되어 사업 부지 확보에 따른 인센티브가 강화됐다. 경사지에만 국한됐던 건폐율 완화 혜택은 사업 구역 전체로 확대 적용된다.

인허가 기간 단축을 위한 통합 심의 대상도 대폭 늘어난다. 기존 건축심의와 도시계획 관련 사항에만 적용되던 통합 심의에 경관심의, 교육 환경 평가, 교통 및 재해영향평가 등이 새롭게 포함된다. 개별적으로 심의를 진행할 때마다 소요되던 4~6개월 이상의 시간을 절감할 수 있어 전체적인 사업 추진 속도가 한층 빨라질 전망이다. 가로주택정비사업의 구역 요건도 완화되어 도로뿐만 아니라 설치 예정인 기반 시설로 둘러싸인 경우에도 가로 구역으로 인정받아 사업 추진이 가능해진다. 신탁업자를 사업 시행자로 지정할 때 필요했던 부지 3분의 1 이상의 신탁 요건은 소유자 2분의 1 이상의 추천으로 변경되어 재산권 행사 제약에 대한 주민들의 우려를 해소하고 전문 인력의 참여를 유도한다.

국토교통부는 이번 법령 시행이 도심 내 노후 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 촉진하는 기폭제가 될 것으로 보고 있다. 소규모 정비사업은 관리지역 내에서 공공임대를 10% 이상 공급하거나 공공이 참여할 경우 사업 면적을 4만㎡ 미만까지 확대할 수 있는 등 유연한 운영이 가능하다. 정부는 제도 시행 이후에도 현장과의 소통을 지속해 도심 주택 공급을 저해하는 규제를 발굴하고 보완해 나갈 계획이다.