가압류부터 하면 늦는다?…전세금 소송 전 전문가가 지목한 '진짜 우선순위'

전세보증금 반환 소송 절차에서 임차권등기명령 제도가 실질적인 순위 보전 효력을 발휘함에 따라 임대인 재산에 대한 가압류 조치는 예외적인 수단으로 검토되어야 한다는 법조계 지적이 나왔다. 임차권등기만으로 대항력과 우선변제권이 유지되는 만큼 법률상 별도의 보전 필요성을 입증하기 어려운 사안이 많고 임대인의 실질적인 책임재산이 부족한 경우가 대부분이라는 분석이다.

역 전세난이 심화하며 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 가장 먼저 고려하는 법적 대응 중 하나가 임대인 명의의 재산을 묶어두는 가압류다. 가압류는 향후 승소 판결을 받았을 때 강제집행을 용이하게 하려고 미리 재산을 동결하는 조치다. 전세금 반환 국면에서는 그 실익이 크지 않은 경우가 빈번하다. 현행법상 마련된 임차권등기명령(임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인이 법원의 명령을 받아 등기부에 자신의 권리를 기록하는 제도)이 강력한 공시 효과와 순위 보전 기능을 수행하기 때문이다.

임차인이 이사를 가더라도 임차권등기를 마쳤다면 기존의 대항력(제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 시 후순위권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리)은 상실되지 않는다. 등기부등본에 해당 사실이 기재되기에 해당 주택의 경매 절차에서 배당 순위를 확보하는 데 지장이 없다. 법원은 가압류 신청을 판단할 때 피보전권리의 존재 외에도 보전의 필요성을 엄격하게 살핀다. 보전의 필요성은 가압류를 하지 않으면 판결 집행이 불가능해질 우려가 있는 상황을 말한다. 이미 임차권등기로 해당 부동산에 대한 우선권을 확보한 상태라면 법원은 추가적인 가압류의 필요성을 인정하지 않고 신청을 기각할 가능성이 높다.

실제 소송 현장에서는 임대인의 재산 상태가 가압류의 실효성을 낮추는 핵심 요인으로 꼽힌다. 보증금 반환을 미루는 임대인들의 상당수는 이미 해당 주택에 채권 최고액이 높은 근저당권을 설정했거나 타 채권자들에 의한 압류가 선행된 상태다. 이른바 깡통전세 현장에서는 임대 목적물 외에 임대인 명의로 된 다른 책임재산(채무자가 채무를 이행하지 않을 때 강제집행의 대상이 되는 재산)이 남아 있지 않은 사례가 흔하다. 가압류 대상을 찾기조차 어려운 상황에서 무리하게 신청을 진행하면 인지대와 송달료 등 비용과 시간만 낭비하는 결과로 이어진다.

임대인이 자력을 충분히 보유했음에도 악의적으로 보증금 반환을 회피하거나 임대 목적물 이외의 명확한 재산이 포착될 때는 가압류가 유효한 압박 수단이 될 수 있다. 임대인 명의의 다른 부동산이나 은행 예금채권, 급여 등에 가압류를 설정하면 심리적 압박과 동시에 추후 집행을 위한 안전장치를 마련할 수 있다. 이는 임차권등기만으로는 부족한 채권 회수의 가능성을 보완하는 보충적 성격에 가깝다. 법원이 요구하는 보전 필요성 소명 또한 이러한 구체적인 재산 은닉 정황이나 자금 이동 가능성이 있을 때 받아들여지기 쉽다.

전문가들은 임차인이 가장 먼저 이행해야 할 필수 조치로 임차권등기명령을 지목한다. 등기를 통해 대항력을 유지한 상태에서 전세금 반환 청구 소송을 진행해 집행권원(강제집행을 할 수 있도록 법원이 인정한 권리)을 확보하는 것이 정석적인 절차다. 가압류는 임대인의 재산 목록이 구체적으로 파악되고 임차권등기만으로는 전액 회수가 불투명한 상황에서 변호사 등 전문가의 조력을 받아 선별적으로 활용해야 한다. 막연한 기대감에 기반한 가압류 신청보다는 등기 제도를 통한 확실한 순위 보전이 보증금 회수의 첫걸음이다.

전세보증금을 반환받지 못한 임차인에게 시간은 곧 비용이다. 실익 없는 가압류에 매달리기보다 임차권등기를 통한 대항력 확보를 우선시하고 이후 소송을 통해 경매나 압류의 발판을 마련하는 전략적 판단이 요구된다. 법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 임차권등기라는 확실한 보전 수단이 존재하는 상황에서 가압류는 실무상 까다로운 요건을 요구하므로 전문가와 상의해 실효성 있는 재산에 한해 진행하는 것이 효율적이라고 조언했다.