역대 가장 심하다...이재명 정부 1년 만에 서울 아파트값 '폭등 수준'

이재명 정부 출범 이후 1년 동안 서울 아파트값이 11% 상승한 것으로 나타났다.

이는 역대 정부의 집권 초기와 비교했을 때 가장 높은 상승률이다. 반면 윤석열·노무현·박근혜 정부 출범 초기에는 서울 아파트값이 하락했던 것으로 집계돼 정부별 부동산 정책과 집값 흐름의 상관관계에 관심이 쏠리고 있다.

27일 조선일보가 국토교통부가 국민의힘 강대식 의원실에 제출한 '정부별 출범 이후 서울 아파트 매매가 누적 변동률' 자료를 바탕으로 단독보도한 내용에 따르면 2025~2026년 이재명 정부 출범 이후 서울 아파트값은 11% 상승했다. 이는 같은 기준으로 비교한 역대 정부 가운데 가장 높은 상승률이다.

뒤를 이어 문재인 정부가 집권 첫해 8.2% 상승했고, 이명박 정부는 5.4% 올랐다. 반면 박근혜 정부는 0.4% 하락했고, 노무현 정부는 1.3%, 윤석열 정부는 11.2% 각각 하락한 것으로 나타났다.

경기와 인천을 포함한 수도권 전체를 봐도 같은 흐름이 이어졌다. 수도권 아파트값은 이재명 정부 출범 이후 5.5% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다. 이명박 정부는 5.0%, 문재인 정부는 4.1% 상승했으며, 박근혜 정부는 0.1% 상승에 그쳤다. 반면 노무현 정부는 2.4%, 윤석열 정부는 15.1% 하락한 것으로 집계됐다.

이번 조사는 한국부동산원의 주택가격동향조사 자료를 활용해 정부 출범 후 1년간의 누적 변동률을 비교한 것이다. 국토부는 2003년 12월부터 축적된 통계를 바탕으로 정부별 집값 변동을 산출했다.

정부별 부동산 정책 횟수도 함께 공개됐다. 문재인 정부는 집권 기간 동안 모두 16차례의 부동산 대책을 발표해 가장 많았다. 노무현 정부와 이명박 정부는 각각 9차례, 윤석열 정부는 8차례, 박근혜 정부는 7차례였다. 집권 1년을 넘긴 이재명 정부는 현재까지 3차례 부동산 정책을 발표했다.

국민의힘은 정책 방향과 집값 흐름에도 주목했다. 노무현·문재인·이재명 정부는 대출 규제와 세제 강화 등 수요 억제 정책을 중심으로 부동산 대책을 추진한 반면, 이명박·박근혜·윤석열 정부는 규제 완화와 공급 확대에 무게를 둔 정책을 시행했다는 분석이다.

국회 국토교통위원회 소속 국민의힘 강대식 의원은 "규제가 오히려 집값 상승을 부추기는 현상이 반복되고 있다"며 "공급 확대와 거래 정상화를 중심으로 정책 기조를 바꿔야 한다"고 주장했다.

다만 집값은 정부 정책만으로 결정되는 것은 아니라는 점도 함께 살펴볼 필요가 있다. 전문가들은 금리 수준과 시중 유동성, 주택 공급량, 경기 상황, 인구 구조, 재건축·재개발 기대감 등이 복합적으로 작용한다고 설명한다. 같은 규제 정책이라도 시행 당시의 경제 여건과 공급 상황에 따라 시장 반응은 달라질 수 있다.

실제로 코로나19 시기에는 초저금리와 풍부한 유동성이 전 세계 부동산 가격 상승을 이끌었고, 이후 금리 인상기에는 국내외 주택시장이 동시에 조정을 받았다. 우리나라 역시 2022~2023년에는 기준금리 인상과 대출금리 상승의 영향으로 거래량이 급감하고 서울 아파트값도 큰 폭으로 하락했다.

반대로 최근 서울을 중심으로 집값이 다시 오르는 배경으로는 공급 부족 우려와 인기 지역 쏠림, 재건축 기대감, 일부 규제 변화 등이 함께 거론된다. 서울은 신규 주택 공급이 제한적인 데다 학군과 교통, 일자리 등 수요가 집중되는 지역이 많아 가격이 쉽게 내려가지 않는 구조라는 분석도 나온다.

부동산 시장에서는 정부 정책의 효과가 나타나기까지 상당한 시간이 걸리는 경우도 많다. 신규 택지 지정이나 주택 공급 확대 정책은 실제 입주까지 수년이 걸리며, 대출 규제나 세제 개편은 단기적으로 거래 심리에 영향을 주더라도 장기적인 가격 흐름은 금리와 공급 여건 등에 의해 달라질 수 있다.

이번 조사 결과는 단순히 정부별 집값 등락을 비교하는 데 그치지 않는다. 왜 정부가 바뀔 때마다 서울 아파트 가격이 크게 움직이는지, 또 어떤 정책이 실제 시장에 영향을 미치는지에도 관심이 쏠린다.

부동산 시장에서는 집값이 오르거나 내리는 요인이 하나만 있는 것은 아니다. 금리와 대출 규제, 공급 물량, 세금, 재건축 정책, 인구 이동, 투자 심리 등이 동시에 작용한다. 특히 서울은 전국에서 주택 수요가 가장 많은 지역인 만큼 작은 정책 변화에도 가격이 민감하게 반응하는 특징이 있다.

특히 최근 몇 년간 서울 아파트 가격은 금리 변화의 영향을 크게 받았다. 2022년 이후 기준금리가 빠르게 오르면서 주택담보대출 이자가 크게 늘었고, 이에 따라 매수세가 위축되면서 집값도 하락했다. 그러나 이후 금리 인하 기대가 커지고 대출 규제 변화 가능성이 거론되자 다시 매수 심리가 살아나면서 가격 상승세가 이어졌다는 분석도 나온다.

공급 역시 핵심 변수다. 일반적으로 새 아파트 공급이 충분하면 수요가 분산돼 가격 안정에 도움이 될 수 있다. 그러나 서울은 개발 가능한 땅이 부족한 데다 재건축·재개발 사업도 인허가와 주민 협의 등에 오랜 시간이 걸리는 경우가 많아 단기간에 공급을 크게 늘리기 쉽지 않다. 정부가 공급 확대를 발표하더라도 실제 입주까지는 수년이 걸리는 만큼 단기적인 가격 안정 효과는 제한적이라는 평가가 나온다.

반대로 규제 정책도 시장에 서로 다른 영향을 미칠 수 있다. 대출 한도를 줄이거나 다주택자에 대한 세금을 강화하면 단기적으로는 거래가 감소할 수 있다. 그러나 시장에서는 "앞으로 더 오를 것"이라는 기대가 형성될 경우 매물을 거둬들이는 현상이 나타나 오히려 가격이 상승하는 사례도 있었다. 실제로 역대 정부마다 규제와 완화를 반복했지만 집값 흐름은 당시의 금리와 경기 상황, 공급 규모 등이 함께 작용하면서 달라졌다는 분석이 많다.

부동산 시장에서는 거래량도 중요한 지표다. 거래가 활발하면 실수요와 투자수요가 모두 움직이고 있다는 의미지만, 거래량이 급감한 상황에서는 일부 고가 거래만으로도 시세가 크게 변동하는 것처럼 보일 수 있다. 따라서 전문가들은 집값 상승률뿐 아니라 거래량과 미분양 물량, 신규 입주 물량 등을 함께 살펴야 시장 흐름을 보다 정확하게 이해할 수 있다고 조언한다.

무주택 실수요자 입장에서는 집값 자체뿐 아니라 대출 규제와 금리도 중요한 변수다. 같은 10억원짜리 아파트라도 대출금리가 1%포인트만 올라가도 매달 갚아야 하는 원리금 부담은 크게 늘어난다. 반대로 금리가 낮아지면 같은 소득으로 더 많은 대출을 받을 수 있어 매수 여력이 커질 수 있다. 이 때문에 부동산 시장에서는 정부 정책뿐 아니라 한국은행의 기준금리 결정도 집값에 영향을 미치는 핵심 요소로 꼽힌다.