‘초기 투자 덫’에 걸린 위탁 영업… 집합건물 상생 생태계 무너진다

[세종=위키트리 양완영 기자] 최근 경기도 A시에 위치한 한 유명 호텔 부대시설에서 건물 관리 주체와 외식사업 위탁운영사 간의 부당 수수료 인상 요구, 불공정 계약 변경 및 사업장 무단 점유 의혹을 둘러싼 갈등이 수면 위로 올랐다.

사법 기관의 명확한 법적 판단이나 판결이 아직 내려지지 않은 상황이지만, 이번 사태는 단순한 개별 사업자 간의 이권 다툼을 넘어 우리 사회의 집합건물 관리 구조와 '갑을 관계'의 고질적 허점을 여실히 드러내고 있다는 점에서 시사하는 바가 크다.

제보된 내용에 따르면, 외식 위탁업체 B사는 2024년 6월 기존 운영사와 2년간 부대시설(식당, 연회장, 수영장 등) 위탁운영 계약을 체결하고 조식 뷔페 및 연회장 기물, 보조 주방, 냉장·냉동 시설 등 대규모 영업 설비 투자를 진행했다. 그러나 인프라 구축이 완료되고 영업이 안정을 찾자 건물 관리단 측의 수수료 인상 요구가 이어졌다.

결국 최초 계약 당시 순매출의 7%였던 운영 수수료는 불과 5개월 사이에 15%로 2배 이상 폭등했고, 대관료의 75%를 관리단이 가져가는 등 세 차례나 위탁업체에 불리한 방향으로 계약 조건이 수정됐다. 급기야 계약 이행을 둘러싼 갈등이 격화되면서 법적 절차(명도 소송 등)를 거치지 않은 채 출입문 강제 개방, 영업 기물 철거 및 무단 점유, 무허가 업체의 출처 불명 도시락 반입 논란 등 불법 실력 행사 및 안전 위협 문제로까지 번졌다.<출처:제보팀장>

이번 경기도 A시 호텔 사태가 우리 사회에 던지는 핵심적인 시사점은 크게 세 가지다.

첫째, ‘초기 투자 유치 후 우월적 지위 악용’이라는 전형적인 거래상 지위 남용 문제다. 위탁 영업 구조에서는 위탁업체가 초기 시설 비용과 기물 투자 등 리스크를 전적으로 부담하는 경우가 많다. 영업이 자리를 잡으면 관리 주체가 계약 해지나 건물 명도를 무기로 수수료 인상을 강요하는 '갑질'이 구조화되고 있다. 이는 자영업자와 중소 위탁업체의 생존권을 위협하고 투자 의욕을 꺾는 경제적 위해 요소다.

둘째, ‘공적 구제 절차의 부재와 불법 실력 행사의 유혹’이다. 민사적 분쟁이 발생했을 때 사법부의 최종 판단을 받기까지는 최소 수개월에서 수년이 걸린다. 이 기간을 견디기 힘든 관리 주체나 신규 사업자가 법적 절차를 무시하고 도어락 개방, 영업 방해, 자산 무단 철거 등 사력 행사를 단행하는 비신사적 행태가 반복되고 있다.

이는 법치주의 원칙을 훼손할 뿐만 아니라, 무검증 시설이나 무허가 도시락 제공 등으로 이어져 최종 소비자인 일반 투숙객의 위생과 안전까지 위협하게 된다.

셋째, ‘생활형 숙박시설 및 집합건물 법적 관리 체계의 사각지대’다. 현행 집합건물법 및 관련 제도상 관리단이나 협의회의 권한 행사 범위, 위탁 계약의 불공정성 여부를 행정관청이 적기에 개입해 중재하거나 제재할 수 있는 장치가 극히 미비하다.

사적 계약이라는 이유로 관할 지자체나 행정당국이 방치하는 사이, 피해는 소상공인과 소비자에게 전가된다.

전문가들은 해외 주요 선진국의 상가 및 위탁 임대차 표준 가이드라인처럼, 지자체 차원의 '집합건물 분쟁조정위원회' 역할을 대폭 강화하고 법원 판결 전 일방적인 영업 방해 행위를 즉각 정지시킬 수 있는 긴급 구제 제도가 도입되어야 한다고 입을 모은다.

이번 경기도 A시 호텔 분쟁은 공정거래위원회 신고와 경찰 고소 등 법적 공방으로 이어진 상태다. 이번 사태에 대한 경찰 수사와 향후 사법부의 판단은 향후 전국 집합건물 내 위탁 운영 생태계의 공정성과 상생 기준을 정립하는 중요한 정론 직필의 이정표가 될 전망이다.