[위키만평] 내 집인데, 1박 인증까지 해야 한다고?

[내 집 두고 전세 사는 1주택자 대출 죈다…내년부터 ‘실거주 이력’ 본다]

내년부터 수도권과 규제지역에 아파트 한 채를 보유하고도 직접 거주하지 않은 채 다른 집에서 전세로 사는 1주택자의 대출 문턱이 높아진다. 정부가 갭투자 등 투기성 자금 흐름을 차단하기 위해 전세대출 보증 규제를 비거주 1주택자까지 확대하기로 했기 때문이다.

금융위원회가 13일 발표한 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’에 따르면 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자 가운데 해당 주택을 다른 사람에게 임대하고 본인과 배우자 모두 실제 거주한 이력이 없는 경우 내년 1월부터 신규 전세대출과 기존 대출의 만기 연장이 원칙적으로 제한된다.

정부는 이런 형태의 주택 보유가 세입자의 임차보증금을 활용해 집을 매입하는 이른바 갭투자와 연결될 가능성이 높다고 보고 있다. 반면 본인이나 배우자가 과거 해당 주택에 한 번이라도 거주했다면 규제 대상에서 제외된다. 직장 이동이나 자녀 교육 때문에 살던 집을 임대하고 다른 지역으로 옮긴 경우 등은 투기성 비거주로 보지 않겠다는 취지다.

실거주 이력이 없다고 해서 모두 대출이 막히는 것은 아니다. 세입자가 있는 주택을 매입해 계약 종료 전까지 입주하기 어려운 경우, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 기존 전세대출을 상환하지 못하는 경우 등에는 예외적으로 만기 연장이나 신규 대출이 허용된다. 정부가 미리 열거하지 못한 사정도 금융회사 여신심사위원회가 불가피성을 인정하면 예외 적용을 받을 수 있다.

1주택자의 전세대출 보증비율도 낮아진다. 현재 수도권·규제지역은 80%, 그 외 지역은 90% 수준이지만 내년부터 각각 70%, 80%로 10%포인트씩 줄어든다. 은행이 보증받을 수 있는 금액이 줄어드는 만큼 실제 대출 한도나 심사에도 영향을 줄 가능성이 있다.

금융당국은 기존 LTV·DSR 규제와 고가주택 주택담보대출 한도 등은 그대로 유지하면서 투기성 대출만 선별적으로 조이겠다는 입장이다. 결국 이번 규제의 관건은 ‘실거주하지 않은 1주택자’ 가운데 실제 투기 수요와 불가피한 실수요를 금융회사가 얼마나 정교하게 가려낼 수 있느냐가 될 전망이다.