이소영 비거주 1주택, 5억 뛰었는데..."차익 얻은 거 없다"

이소영 중소벤처기업부 장관 후보자가 서울 홍제동 아파트를 장기간 보유하면서 실제 거주하지 않은 문제와 모친의 전세자금 지원 과정에서 발생한 증여세 납부 문제가 국회 인사청문회에서 잇따라 쟁점으로 떠올랐다.

국회 산업통상자원중소벤처기업위원회는 15일 이 후보자에 대한 인사청문회를 열었다. 이날 청문회에서는 이 후보자가 과거 직접 거주했던 홍제동 아파트를 현재까지 보유하고 있는 과정이 도마 위에 올랐다.

최수진 국민의힘 의원은 이 후보자에게 서울 홍제동 아파트를 2016년 4억9000만원에 매입한 것이 맞는지 물었다. 이 후보자는 매입 사실을 인정했다.

이 후보자는 해당 주택에서 약 4년 동안 실제 거주했다고 설명했다. 이후 2020년 2월 총선 출마를 준비하면서 경기 의왕으로 거주지를 옮겼고, 그 뒤에도 홍제동 아파트를 매각하지 않고 보유해 왔다고 밝혔다.

최 의원은 이 후보자가 홍제동에 거주하지 않은 기간이 약 7년에 이른다고 지적했다. 그러면서 해당 아파트의 현재 가격이 약 9억9000만원 수준이라며 매입 당시보다 약 5억원가량 가격이 상승했다고 주장했다.

논란의 핵심은 단순히 아파트 가격이 올랐다는 데만 있지 않았다. 최 의원은 이 후보자가 비거주 상태로 주택을 장기간 보유한 점을 문제 삼으면서, 과거 이 후보자가 비거주 1주택자의 장기 보유를 투기적 갭투자로 보고 증세를 주장해 온 것과 현재 주택 보유 행태가 맞지 않는다고 지적했다.

갭투자는 전세보증금과 주택 매매가격의 차이가 크지 않은 주택을 매입한 뒤 직접 거주하지 않고 임대를 놓는 방식의 투자 형태를 의미한다. 주택 가격이 오르면 매매가격과 초기 투자금의 차이만큼 수익을 얻을 수 있다는 점에서 부동산 투자 방식의 하나로 거론돼 왔다.

이 후보자는 자신의 사례는 일반적인 갭투자와 다르다는 입장이다. 처음부터 투자 목적으로 아파트를 구입한 것이 아니라 실제 거주를 위해 매입했고, 총선 출마라는 사정으로 다른 지역으로 거주지를 옮겼다는 설명이다.

또 주택 가격이 오른 사실과 실제 수익을 얻은 것은 구분해야 한다고 강조했다. 이 후보자는 청문회에서 “아직 매매를 하거나 한 게 아니기 때문에 실현된 차익은 없다”는 취지로 답변했다.

주택을 현재 가격으로 평가하면 매입 당시보다 가격이 크게 상승했더라도 실제로 매각하지 않았다면 매매를 통해 손에 쥔 이익은 발생하지 않았다는 의미다. 이 후보자는 주택 보유와 관련한 지적을 받아들이면서도 투기 목적으로 주택을 취득한 것은 아니라는 점을 거듭 설명했다.

비거주 1주택자의 세금 문제도 청문회에서 함께 다뤄졌다.

최 의원은 모든 1주택자가 주택에 실제 거주할 수 있는 것은 아니라는 점을 강조했다. 직장이나 취학 등 개인적인 사정으로 본인 소유 주택에 거주하지 못하는 경우도 있는데, 실제 거주 여부를 기준으로 세제상 혜택에 차이를 두는 것은 문제가 있을 수 있다는 취지다.

이에 이 후보자는 정부가 추진하는 정책이 비거주 1주택자를 직접 규제하는 방식이라기보다 세제상 혜택을 차등적으로 적용하는 내용으로 알고 있다고 답했다.

최 의원은 다시 세제 혜택의 차등 적용 자체가 비거주 1주택자에 대한 차별로 작용할 수 있다고 지적했다. 한 채의 주택을 보유하고 있더라도 거주하지 못하는 이유가 사람마다 다른 만큼 일률적인 기준으로 판단해서는 안 된다는 주장이다.

이날 청문회에서는 이 후보자가 모친의 전세보증금을 지원하는 과정에서 증여세를 뒤늦게 신고·납부한 사실도 논란이 됐다.

최 의원에 따르면 이 후보자와 배우자는 2022년 모친의 전세보증금 마련을 위해 총 3억원가량을 지원했다. 이 후보자가 9900만원을 부담했고 배우자가 2억2000만원을 지원한 것으로 제시됐다.

최 의원은 배우자가 지원한 금액과 관련해 증여세 문제가 발생할 수 있다고 지적했다. 특히 2억2000만원에 연 4.6%의 법정 이자율을 적용할 경우 연간 이자액이 약 1026만원으로 비과세 기준인 1000만원을 넘어선다고 주장했다.

이 후보자는 당시 해당 지원이 증여세 과세 대상이라는 사실을 알지 못했다고 밝혔다. 배우자가 모친에게 직접 돈을 전달한 것이 아니라 전세 계약 과정에서 임대인에게 직접 송금했기 때문에 모친에게 증여한 것으로 생각하지 않았다는 설명도 내놨다.

이 후보자는 당시 지원금을 모친의 주거비와 생계비를 돕기 위한 것으로 판단했다고 밝혔다. 그러나 청문회를 앞두고 관련 세금 문제를 확인한 뒤 지난주 증여세 신고와 납부를 마쳤다고 설명했다.

최 의원은 2억원이 넘는 금액을 한꺼번에 지원한 것을 일반적인 생계비 지원으로 볼 수 있는지를 따져 물었다. 가족 간 자금 지원이라도 일정한 요건을 충족하면 세법상 증여로 판단될 수 있는 만큼 사전에 세금 문제를 확인했어야 한다는 취지의 지적이다.

이 후보자는 증여세 납부가 늦어진 데 대해 사전에 과세 대상이라는 사실을 인지하지 못했다고 해명했다.

결국 이날 청문회에서는 이 후보자의 주택 보유와 가족에 대한 자금 지원이 주요 검증 대상으로 떠올랐다. 홍제동 아파트는 실제 거주를 목적으로 구입했지만 총선 출마를 계기로 거주지를 옮긴 뒤 장기간 보유했다는 점이 쟁점이 됐다. 여기에 주택 가격 상승분과 과거 부동산 정책에 대한 입장이 맞물리면서 공방이 이어졌다.

모친의 전세보증금 지원 역시 자금의 성격과 증여세 납부 시점이 문제로 제기됐다. 이 후보자는 주택의 경우 투자를 목적으로 취득한 것이 아니며, 증여세는 과세 대상이라는 사실을 뒤늦게 확인해 신고·납부를 완료했다는 입장이다.

비거주 1주택이 다시 주목받는 배경에는 주택을 한 채만 보유하고 있더라도 실제 거주 여부에 따라 양도소득세 부담이 달라질 수 있는 현행 세제가 있다. 1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 주택을 팔 때 발생하는 양도차익에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 현재 소득세법 시행령은 기본적으로 1주택을 2년 이상 보유한 경우를 1세대 1주택 요건으로 규정하고 있으며, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 요건도 적용한다.

실제 거주 여부는 장기보유특별공제에서도 중요하다. 장기보유특별공제는 일정 기간 이상 보유한 부동산을 팔 때 발생한 양도차익의 일부를 공제하는 제도다. 1세대 1주택의 경우 일반적인 장기보유특별공제와 달리 보유기간뿐 아니라 거주기간에 따른 공제율도 적용하는 구조다. 현행 규정상 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 반영해 공제액을 계산한다.

이 때문에 같은 한 채의 주택을 오랫동안 보유한 사람이라도 실제 거주기간에 따라 주택을 매각할 때 세금 부담이 달라질 수 있다. 주택 가격이 크게 오른 지역에서는 양도차익 자체가 커질 수 있어 거주요건이 세금에 미치는 영향도 커진다. 특히 서울처럼 주택 가격 상승 폭이 큰 지역에서는 ‘한 채를 보유했다’는 사실만으로 세금 문제가 끝나는 것이 아니라 언제 취득했고, 얼마나 보유했으며, 실제로 얼마나 거주했는지를 함께 확인해야 한다.

비거주 1주택자를 둘러싼 논쟁은 이런 세제 차등이 실제 주택 소유자의 사정을 얼마나 반영할 수 있느냐는 문제와도 연결된다. 직장 이동이나 취학 등으로 다른 지역에 거주해야 하는 경우처럼 주택을 보유하고도 실제 거주하지 못하는 사례가 있기 때문이다. 세법에도 근무상의 형편이나 취학, 질병의 요양 등으로 주거지를 옮기는 경우와 관련한 일부 1세대 1주택 특례 규정이 마련돼 있다.

또 한 가지 구분해야 할 부분은 ‘비거주 1주택’이라는 표현 자체가 곧바로 세법상 투기주택이나 다주택을 의미하지는 않는다는 점이다. 주택을 한 채만 보유하면서 실제 거주하지 않는 경우와 여러 채의 주택을 보유한 경우는 세법상 판단 기준이 다르다. 1세대 1주택 비과세 여부 역시 주택 수, 보유기간, 취득 당시 지역, 거주기간 등 구체적인 요건을 따져 결정된다. 현재 법령상 1세대 1주택 비과세 대상이라도 실거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 전액 비과세 대상에서 제외되는 규정이 있다.