연예인도 이런 사기에 당하다니…서현진, 정말 ‘날벼락’ 같은 소식 전해졌다

배우 서현진의 전세보증금이 묶인 서울 강남구 청담동 빌라가 다시 경매에 나왔다는 소식이 전해졌다. 지난해 집주인이 회생 절차를 추진하면서 멈췄던 경매는 이후 집주인이 파산 선고를 받으면서 재개됐다.

6일 대법원 법원경매정보와 부동산 등기부등본에 따르면 서현진이 전세로 거주했던 청담동 전용면적 117.79㎡ 다세대주택이 이날 경매에 부쳐진다. 최저입찰가는 14억7129만원이다. 감정가 28억7363만원의 절반 남짓한 금액이다.

보증금 25억원으로 시작한 전세 계약

서현진은 2020년 4월 보증금 25억원에 이 주택 전세 계약을 맺고 전세권을 설정했다. 2022년 3월 계약을 연장하면서 보증금은 26억2500만원으로 올랐다. 연장 과정에서 1억2500만원이 늘어난 것이다.

문제는 계약이 끝난 2024년 4월에 터졌다. 집주인은 보증금을 돌려주지 못했고, 서현진은 같은 해 9월 임차권등기를 마친 뒤 집을 비웠다. 계약 만료 이후 5개월가량 보증금 반환을 기다린 끝에 이사를 결정한 것으로 확인된다.

임차권등기란 무엇인가

임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사한 뒤에도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도다. 보증금을 받지 못한 상태에서 집을 비우면 세입자의 권리가 사라질 수 있는데, 임차권등기를 마치면 이사 이후에도 임대차계약에 따른 권리를 지킬 수 있다. 경매가 진행될 경우 보증금을 우선해서 돌려받을 권리도 함께 유지된다. 서현진이 집을 비우기 전에 임차권등기를 먼저 마친 것은 이런 권리를 지키기 위한 절차였다.

세 차례 유찰, 중단된 네 번째 입찰

해당 주택의 감정가는 28억7363만원이다. 응찰자가 없어 세 차례 유찰이 이어지면서 최저입찰가는 14억원대까지 내려갔다. 최초 감정가와 비교하면 약 51% 수준이다.

지난해 7월 네 번째 입찰을 앞두고 상황이 바뀌었다. 집주인이 회생 절차를 위해 법원에 집행정지를 신청했고, 경매 절차는 그대로 멈췄다. 집주인은 지난해 12월 파산 선고를 받았다. 이에 따라 경매는 중단 당시의 최저입찰가를 기준으로 재개됐고, 6일 입찰이 진행된다. 입찰 결과는 확인되지 않았다.

서현진의 순위와 돈이 들어오는 순서

서현진은 등기상 최선순위 권리자로 알려졌다. 경매가 끝나면 낙찰대금에서 경매 비용과 법적으로 먼저 갚아야 할 채권이 정산되고, 남은 매각대금에서 서현진이 보증금을 우선 돌려받는 구조다. 최선순위라는 점은 다른 채권자보다 앞서 배당받는다는 뜻이다.

다만 금액이 변수다. 현재 최저입찰가인 14억7129만원에 낙찰된다면 보증금 26억2500만원과의 차이는 11억5371만원이다. 이 계산은 경매 비용과 먼저 갚아야 할 채권을 빼기 전 금액이어서, 실제 부족액은 이보다 커질 수 있다. 경매 대금만으로는 보증금을 모두 돌려받기 어렵다는 의미다. 낙찰가가 최저입찰가보다 높아질수록 부족액은 줄어든다. 감정가 수준인 28억7363만원 이상에 낙찰될 때에야 보증금 전액을 채울 수 있는 구조다.

남은 보증금은 누구에게 받나

경매에서 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 나머지 돈을 새 집주인에게 받을 수 있는 경우가 있다. 집주인이 바뀌어도 기존 임대차계약을 인정받을 수 있는 권리가 유지돼 있다면, 낙찰자가 남은 보증금을 돌려줘야 한다. 이 경우 세입자는 부족분을 낙찰자에게 청구할 수 있다.

이런 권리가 없다면 사정이 달라진다. 나머지 보증금은 기존 집주인에게 받아야 하는데, 집주인이 파산했기 때문에 남은 재산을 다른 채권자들과 나눠 받아야 한다. 이 경우 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있다. 서현진에게 어느 쪽이 적용되는지는 입찰 결과와 권리관계 확인 이후에 가려진다.

전세 보증금 피해 현실 대처법, '4단계' 정리

1단계. 점유와 대항력부터 지킨다

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라진다. 주소 이전은 보증금을 받기 전까지 해서는 안 된다.

이사가 불가피하면 법원에 임차권등기명령을 신청한다. 등기부등본에 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하고 전입신고를 해야 기존 변제 순위가 유지된다. 순서가 바뀌면 권리가 끊긴다.

2단계. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부를 확인한다

HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증) 중 한 곳에 보증보험이 가입돼 있다면 계약 만료 후 집주인에게 계약 해지를 통보한다. 통보는 내용증명으로 남긴다. 이후 보증이행청구를 진행하면 보증기관에서 보증금을 대신 돌려받을 수 있다.

3단계. 전세사기 피해자 결정을 신청한다

보증보험에 가입돼 있지 않거나 집주인이 파산 절차에 들어갔다면 관할 지자체(시·도)에 전세사기 피해자 결정을 신청한다.

4단계. 집주인이 파산했다면 법적 회수 절차를 밟는다

계약 해지 통보와 내용증명 / 집주인에게 계약 종료와 보증금 반환 요구 의사를 서면으로 남긴다. 이후 절차의 기초 자료가 된다. /전세금 반환청구 소송과 집행권원 확보 / 소송을 통해 판결문을 받으면 집주인 재산에 강제집행을 할 수 있는 권리가 생긴다.

같은 시기 방송가에서는 ‘라이어’로 시선이...

보증금 소식과 맞물려 서현진의 차기작 소식도 함께 전해졌다. 서현진은 오는 30일 오후 9시 50분 첫 방송되는 MBC 새 금토드라마 ‘라이어’에서 강지선 역을 맡았다. 상대역 민준호는 유연석이 연기한다.

‘라이어’는 하나의 기억을 두고 정반대의 주장을 펼치는 두 남녀가 진실을 향해 치열하게 충돌하는 이야기다. 인물의 감정 변화를 디테일하게 그려 호평받은 조영민 감독이 메가폰을 잡았고, 고밀도 심리 스릴러를 표방한다.

10년 만의 재회, ‘사실’과 ‘진실’의 대결

유연석과 서현진은 ‘낭만닥터 김사부1’ 이후 10년 만에 같은 작품에서 만난다. 극중 유연석은 ‘사실을 말하는 남자’, 서현진은 ‘진실을 주장하는 여자’로 설정됐다. 두 사람은 같은 기억을 놓고 서로 다른 주장을 펼치며 부딪힌다. 시청자는 어느 쪽이 거짓말을 하는지 끝까지 따라가야 하는 구조다.

공개된 메인 포스터에서 두 주인공은 마주 선 채 서로를 응시하고 있다. 포스터에는 ‘거짓말을 한 사람은 당신이야’라는 문구가 담겼다. 각자 주장하는 ‘사실’과 ‘진실’이 정면으로 맞선다는 설정을 한 줄로 압축한 카피다.

티저 포스터와 180도 달라진 구도

두 포스터의 구도 차이도 눈에 띈다. 앞서 공개된 티저 포스터에서 유연석과 서현진은 반대 방향을 바라보고 있었다. 메인 포스터에서는 두 사람이 서로를 마주 본다. 표정과 눈빛도 티저보다 묵직해졌다. 제작진은 포스터의 구도와 표정, 카피의 강도를 단계적으로 높이는 방식으로 극의 긴장감을 전달했다.

제작진이 밝힌 연기의 난도

제작진은 “우리 드라마는 두 주인공 유연석과 서현진 중 거짓말을 하는 것은 누구인지 끝없이 질문을 던진다”고 설명했다. 이어 극이 전개되는 동안 두 배우가 때로는 시청자를 헷갈리게 하고, 때로는 감정 이입을 이끌어야 한다며 “배우로서 쉽지 않은 역할”이라고 전했다. 제작진은 두 배우가 완벽한 연기력과 에너지로 ‘라이어’를 완성했다고 밝혔다.

‘라이어’는 MBC 금토드라마로 편성돼 오는 30일 금요일 오후 9시 50분 첫 방송된다. 연출은 조영민 감독이 맡았고, 유연석이 민준호, 서현진이 강지선 역으로 출연한다.