부동산 경매, 이 네 가지만 실천한다면 초보도 누구나 할 수 있다는데…

자금조달계획서를 내지 않아도 되고, 토지거래허가도 받을 필요가 없는 등 경매만의 혜택이 있다. 반면 복잡하고 위험 요소도 많아 쉽게 접근하기 어려운 것도 사실이다.

26일 KT 부동산개발 자회사 KT에스테이트는 부동산 경매 초보 탈출법을 소개했다.

STEP 1 - 경매매물 찾기 & 주변시세 체크

먼저 물건을 뒤져봐야한다. 경매 물건은 대법원에서 운영하는 대한민국 법원 법원경매정보나 네이버부동산경매를 비롯한 유료 경매사이트들을 찾으면 된다.

법원 법원경매정보 사이트에서는 감정평가서를 포함해 현황조사서, 매각물건명세서를 무료로 열람할 수 있다. 등기부등본은 건당 열람 700원, 발급 1000원에 가능하다.

유료 경매사이트에서는 정기 결제를 해두면 등기부등본부터 예상 낙찰가격 등 다양한 데이터를 제공받을 수 있다.

경매 대상을 정했다면 다음으로는 주변 시세를 체크하는 일이다. 시세를 볼 때는 국토교통부 실거래가 사이트를 참고하는 게 좋다.

KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세를 이용하는 방법도 있다. 국토부 실거래가와는 달리 하한가, 상한가, 평균가를 알 수 있어 좀 더 시세에 대해 종합적으로 파악할 수 있다.

시세를 볼 때는 경매 대상과 비슷한 면적 및 층수의 매물과 비교해보고, 전세 또는 월세로 임대 시 얼마나 받을 수 있을까도 예측해보는 것이 필요하다.

STEP 2 - 현장조사는 반드시

현장에 가보기 전 지역 맘카페나 아파트 카페에서 대상 아파트 단지의 평가 및 장단점 등에 대해 살펴본다. 지역과 관련된 호재는 시군구청 알림마당이나 네이버 부동산의 우리동네뉴스를 참고하면 된다.

이렇게 손품을 판 후에 적당한 매물이 있다면 임장(부동산 현장 조사)에 나설 차례다.

현장 조사 시에는 건축물의 노후 상태는 물론, 외벽에 누수는 없는지, 인근 생활 편의시설, 주차장 상태 등을 꼼꼼히 확인한다. 관리사무소에 들러 미납 공과금이 얼마나 되는지, 현재 세입자가 있는지도 알아본다. 공인중개소에 들러 현 시세와 매물에 대한 평가 역시 꼭 들어봐야 한다.

초보자들은 한 가지 매물만 보러 나가는 경우가 많다. 비슷한 위치에 두세 가지 정도 매물을 두고 조사하는 것이 좋다. 아무리 손품을 열심히 팔았더라도 실제 매물과 온라인상에는 큰 차이가 있기 때문이다. 별로라고 생각했던 매물이 더 마음에 들 때도 있는 법이다.

STEP 3 - 권리분석은 철저하게

경매 단계에서 가장 주의해야 할 부분이 바로 권리 분석이다. 권리 분석은 등기부등본을 통해 알 수 있다. 등기부등본을 제대로 살펴보지 않으면 무엇이 낙찰 후 부정적인 요소가 될지 알기 힘들다.

등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있다. 표제부는 부동산의 사실 관계를 다루며, 갑구는 소유권과 관련된 내용, 을구는 소유권 외 권리(저당권, 임차권, 지상권 등)이 나와 있다.

눈여겨봐야 할 것은 소유권이전청구권 가등기, 유치권, 분묘기지권, 지상권, 대항력 있는 임차권, 최선순위 가처분 등 경락자가 인수해야 하는 권리다.

특히 유치권, 분묘기지권, 법정지상권, 임차권이 걸려 있다면 초보자들은 매수를 피하는 것이 상책이다.

이 권리 중 대다수는 심지어 등기부등본에도 나오지 않으며, 매각 기일 1주일 전부터 법원경매정보 사이트 매물 페이지의 '매각물건명세서'에서 확인할 수 있다.

STEP 4 – 입찰표 작성 시 주의할 점

이제 남은 건 입찰이다. 입찰 당일 신분증, 도장, 입찰 보증금 세 가지를 준비해야 한다.

입찰 보증금은 감정가가 아닌 최저 매각가격의 10%를 현금이나 수표로 마련한다. 카드나 계좌이체는 안된다.

법정에 도착하면 제일 먼저 해야 할 일은 매각 공고를 확인하는 것이다. 매각 공고를 보고 사건이 취하되진 않았는지, 유치권 등이 있진 않은지 체크한다.

입찰표에는 입찰일, 사건 번호, 이름, 전화번호, 주민번호, 입찰 가격과 보증금액 등을 적는다.

주의할 점은 사건 번호와 입찰가격, 보증금액을 헷갈리면 안된다는 것이다. 사건 번호나 입찰 가격 등을 잘못 적어 제출하면 입찰 보증금을 날리는 상황이 온다.