남편에게 증여받은 아파트, 3년 후 팔았다간 큰일 나는 이유를 알려드립니다

이른바 '이월과세' 규정이다. 그런데 정부는 이 규정 적용기간을 현행 5년보다 늘리는 방안을 추진하고 있다.

최 씨가 아내에 증여한 이유는 '절세'

가령 10년 전 2억원에 산 주택을 지금 6억원에 판다면 양도차익은 4억원이 된다. 그런데 최 씨는 서울에 집이 두 채 있는 다주택자다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔면 양도세가 중과된다.

오래 보유했더라도 장기보유특별공제는 한 푼도 받을 수 없고 세율도 기본세율(6~42%)에서 2주택자는 10%p 가산한 세율이 적용된다. 즉 최 씨가 2주택인 상태에서 집을 팔면 양도세는 약 1억9000만원(지방소득세 포함)이다. 여기까진 매매 기준이다.

그럼 배우자에게 증여를 하면 어떻게 될까. 배우자에게 증여한 재산은 6억원까지는 공제가 돼 증여세가 없다. 단 증여일로부터 10년간 합산해 6억원이 공제되기에 10년 내에 배우자에게 증여받은 재산이 없을 때 6억원을 공제받을 수 있다.

아내 김 씨는 남편한테서 처음 받는 증여라 6억원을 공제받을 수 있으므로 증여세는 없고, 취득세 1600만원(공동주택 가격 4억원 가정)만 내고 아파트를 증여받았다.

부부는 항상 같은 세대이기에 증여하고 나서도 주택 수가 합산돼 1세대 2주택자인 것은 변함이 없다.

하지만 양도세를 계산할 때 취득가액이 2억원이 아닌 증여받은 가액인 6억원으로 올라가기에 동일한 6억원에 양도한다면 양도차익이 “0”이 돼 양도세는 없다. 취득세 1600만원만 내고 양도세를 1억9000만원 줄였으니 결과적으로 1억7400만원 만큼 절세를 한 셈이다.

증여받고 5년내에 팔면 양도세 폭탄

하지만 반드시 기억해야 할 중요한 포인트가 있다. 증여받은 날로부터 5년이 지나 팔아야 한다는 점이다.

증여를 통해 양도세를 회피하는 것을 방지하기 위해 세법에서는 증여일로부터 5년 내에 증여받은 재산을 팔면 ‘취득가액 이월과세’라는 규정을 적용한다. 양도세를 계산할 때 취득가액을, 증여받은 사람이 증여받은 가액이 아니라 종전 증여자가 취득한 가액으로 계산하라는 것이다.

즉 아내 김 씨가 증여받은 아파트를 증여받은 지 5년이 되기 전에 팔면, 취득가액이 6억원이 아니라 남편이 당초 취득한 2억원으로 양도세를 잡아야 한다는 거다. 이렇게 되면 양도세 절세전략이 수포로 돌아가는 셈이다.

최근 정부는 다주택자가 주택 처분 대신 증여를 택하는 것을 차단하기 위해 이월과세 적용 기간을 현행 5년보다 늘리는 방안을 검토하고 있다.

또한 최근 개정된 지방세법으로 주택을 증여할 때 취득세율이 높아졌다. 올해 8월10일까지 증여받았다면 4%세율로 취득세를 내면 됐지만, 8월11일 이후 증여분부터는 세율이 12%로 대폭 인상됐다. 따라서 부동산 증여 결정은 신중히 판단해야 한다.