‘로또’로 불리던 송도, 미계약 속출에 집값도 하락세
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청약 열기 뜨겁던 송도도 이제는 옛말
규제·금리 인상에다 집값도 곤두박질
청약만 되면 '로또'라는 분위기였던 인천 송도 부동산 시장이 최근 반전 모습을 보인다. 지난해 말부터 송도에서는 청약에 붙었음에도 계약을 하지 않는 사례가 속출하고 있다. 대세 하락기에 접어든 것인지 아니면 일시 조정인지 의견이 분분하다. KB부동산의 도움말로 송도 부동산 시장에 어떤 변화가 일어나고 있는지 짚어보자.
송도는 인천의 강남이라 불릴 정도로 '핫플레이스'인 지역이다. 분양 시장에서도 수요자들이 몰려 경쟁률이 치열했다. 2019년에 공급된 '송도 더샵 센트럴파크3차'는 평균 206.13대 1의 경쟁률을 찍을 정도로 인기를 끌었다.
그런데 작년 말부터 송도의 분양 시장에 이상 조짐이 감지됐다. 내놓을 아파트가 부족했던 송도 분양 시장에 미분양, 미계약 물량이 등장한 것이다. 지난달 '송도 센트럴파크 리버리치'는 네 번째 무순위 청약이 미달됐다. 전용 84B㎡형 3가구 모집에 2명, 전용 84㎡F형 5가구 모집에 4명이 지원하며 미달을 기록한 것이다.
이 단지는 지난해 10월에 분양할 때만 해도 평균 53대 1의 경쟁률을 보였다. 그런데 집값이 하락세를 보이자, 미계약이 발생했고, 이에 올해 초까지 미계약 분 청약이 이어졌다.
이는 같은 해 11월 분양된 '송도 자이더스타'도 마찬가지다. 이 단지 역시 청약 당첨자 45%가 계약을 포기했다.
미분양, 미계약 물량에 대한 고민은 송도에만 국한된 것은 아니다. 전국적으로 미분양, 미계약 물량이 늘어나는 추세다. 지난해 4분기 전국 미분양 비중은 16.5%에 달한다. 같은 해 1분기보다 9.7%p 상승한 수치다.
미분양, 미계약 물량 증가에는 부동산 규제와 금리 인상이 타격을 준 것으로 해석된다. 특히 송도는 고가의 주택이 많았던 터라 부동산 세금과 금리 인상에 따른 부담이 크다.
또한 분양가 9억원 이상일 경우 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출이 불가하고, 총대출액이 2억원을 넘어가면 총부채 원리금 상환 비율(DSR) 규제로 잔금 대출도 어렵다. 그렇다 보니 청약 당첨 이후에 잔금 문제를 해결하기 힘들어 아파트를 날리는 이들도 있다.
물론 세금과 금리가 부담돼도 집값이 그만큼 튀면 투자의 의미가 있다. 문제는 송도의 집값이 점차 내림세를 보인다는 점이다.
KB부동산에 따르면, 지난 1월 인천 연수구 송도동 아파트 매매 평균가는 10억2551만원이었다. 집값 자체는 전년도에 비해 급증했다. 그러나 아파트 매매 평균가의 전월 대비 증감률은 둔화됐다. 작년 내내 오름세를 보이던 송도 집값에 제동이 걸린 것이다. 이는 실거래가에서 더 자세히 확인할 수 있다.
'송도더샵 그린워크3차' 전용 84㎡는 작년 10월 11억6000만원에 거래됐다. 하지만 그해 12월에는 10억2000만원에 팔렸다. 한창 오름세를 보이던 작년 상반기와 달리 하반기엔 집값이 1억4000만원 떨어진 것이다.
'힐스테이트레이크 송도 1차' 전용 84㎡도 지난해 11월엔 11억3000만원에 실거래됐다. 그러나 지난달 KB부동산 매물 사이트에는 동일 면적이 9억5000만원에 매물이 올라와 있다. 전년 신고가에 비해 현재 매물가는 1억8000만원 낮은 상황이다.
이처럼 송도의 미계약, 미분양 증가에는 부동산 규제와 금리 인상뿐만 아니라 집값 하락세도 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 부동산 세금, 금리 인상을 보상할 수 있는 집값 상승이 없으니 수요가 줄어든 것이다.
부동산 전문가들은 전국적으로 무순위 청약 양극화가 심화될 것이라는 전망을 내놓고 있다. 무조건 청약만 당첨되면 된다는 인식이 아닌 옥석 가리기가 치열해질 것이라는 의견이다.
올해 서울 4만8030가구, 전국 43만8057만 가구가 분양을 앞두고 있다. 전국 기준으로 전년보다 공급 물량이 39.4% 증가했다. 공급 물량이 늘어난 만큼 시세 차익이 크게 기대되는 단지가 아니면 미분양, 미계약 물량이 늘어날 것으로 예상된다.
KB부동산은 "전국적으로 공급 물량이 상당하기에 송도의 미계약 물량은 바로 호전되기에는 시간이 필요하다"면서 "송도가 지닌 교통 호재와 개발 호재, 높은 주거 편의성 등의 장점은 여전히 존재하기에 장기적인 시각으로 바라보는 것도 중요해 보인다"고 분석했다.