수억씩 떨어지는 광교신도시 아파트 가격… 대체 무슨 일인지 알아봤습니다

KB부동산에 따르면 최근 한달(8월 4주~9월 4주) 간 전국에서 아파트 매매가격지수 변동률이 가장 큰 자치구는 수원시 영통구였다. 무려 4.43%나 떨어졌다. 같은 기간 경기도 전체 변동률(-1.02%)보다 4배 이상 하락률이 높았다.

영통구는 수도권 남부의 핵심 지역 중 하나인 '광교신도시'를 품은 곳으로 지난 1~2년간 급격한 집값으로 화제가 된 곳이다. KT 부동산개발 자회사 KT에스테이트의 도움말로 '수원의 강남' 또는 '제2의 판교'라 불리던 광교 부동산시장의 침체 이유를 짚어보자.

수억원 떨어진 단지 속출

광교신도시는 수원 영통구 이의동, 원천동, 하동을 중심으로 용인시 수지구 상현동, 영덕동 일원에 총면적 1130만㎡에 조성된 뉴타운이다. 인근에 삼성전자 본사를 비롯해 광교테크노밸리, 경기도청, 수원지방법원 등이 자리해 있다. 신분당선으로 서울 접근성이 좋아지며 그동안 집값이 빠르게 상승했다. 초기 분양가와 비교하면 2~3배 오른 단지를 쉽게 찾아볼 수 있다.

2012년 입주한 영통구 이의동 '자연앤자이' 1단지 전용면적 116㎡는 지난해 9월 18억원(17층)에 신고가를 찍었다. 이 단지는 동일 면적의 초기 분양가가 5억원대로 약 3배 이상 뛴 것이다. 하지만 주택시장이 얼어붙으며 지난달에는 15억원(12층)으로 3억원 하락했다.

이의동 'e편한세상광교'도 전용 119㎡가 올해 7월 16억5000만원(13층)에 거래되며 지난해 8월 신고가인 20억3000만원(26층)보다 4억원 가량 빠졌다.

광교 최대 단지로 알려진 원천동 '광교중흥S클래스'도 최근 내림세를 피하지 못했다. 해당 단지는 전용 109㎡가 작년 6월 27억원(8층)에 신고가를 기록하며 2년 전보다 약 2배가 상승한 바 있다. 그런데 올해 5월에는 20억2000만원(41층)에 거래되며 7억원 가까이 급락했다.

중심지, 대장주, 1군 브랜드 할 것 없이 전반적으로 하락세가 나타났다는 점에서 지역 부동산업계는 충격이 큰 모습이다.

집값 하락 원인은

이런 추세의 원인으로는 최근 1~2년간 집값이 급등한 것을 들 수 있다. 광교는 최근 수년간 주요 단지 시세가 2배 이상 올랐다. 가격 상승에 대한 피로감과 더불어 금리 인상에 따른 시장 침체가 겹치면서 집값이 떨어지고 있는 것이다.

광교신도시가 자리한 수원 영통구의 경우 10월 4일 기준으로 3달 전보다 매물이 7.6% 증가했다. 일부에서는 다주택자 중 대출 부담을 이기지 못해 신고가 대비 수억원이 낮은 급매로 내놓는 현상도 조금씩 포착된다.

광교는 올해 들어 집값이 많이 내려갔지만, 아직 높다는 느끼는 매수자들이 많다. 광교가 신도시로서 장점이 있지만, 약 20억원이라는 시세만 놓고 보면 서울에서도 비슷한 가격에 대안을 찾을 수 있기 때문이다.

또 15억원이 넘는 가격대로 주택담보대출이 막혀 있는 점 또한 문제다. 문재인 정부 때인 2019년 발표한 '12‧16 부동산 대책'에 따라 현재 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원이 넘는 아파트를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출은 금지돼 있다.

이 밖에 광교신도시가 있는 영통구에 입주 물량이 많다는 점 역시 현재 급락세의 원인으로 분석된다.

전셋값도 뚝뚝…반전 가능성은

광교는 전세자금대출 금리로 오르면서 전셋값도 계속 떨어지고 있다.

KB부동산에 따르면 최근 2개월(8월 1주~9월 4주)간 영통구의 전세가격증감률은 -5.51%로 전국에서 가장 큰 하락률을 보였다. 고금리를 견디지 못해 반전세나 월세로 전환하는 임차인들도 늘고 있다는 후문이다.

하지만 광교는 수원시 내 상급지로 자리 잡은 만큼 지금과 같은 하락세가 일시적이라 보는 시선도 있다. 광교는 서울 접근성을 비롯해 학군 등 인프라가 좋고 자족도시로 성장 가능성이 큰 탓이다.

이에 입주 물량이 줄어드는 내년 이후부터는 지금과 같은 내림세가 다시 바뀔 것이라는 전망도 나온다. 떨어진 매수세를 회복하기 위해선 금리 인상 둔화나 대출 완화 같은 새로운 변곡점이 필요할 것으로 보인다.