확정일자+이사+전입신고면 안심?.. ‘대항력 익일 발생’ 모르면 전세금 날린다 [머니 탐구생활] <18>

# A씨는 시세 6억 원 아파트를 4억 원에 전세를 얻었다. 이사 전 계약서에 미리 확정일자를 부여받고 전세보증금 잔금 지급과 동시에 이사 및 전입신고를 마쳤다. 이사 직전 공인중개사가 확인해준 등기부등본은 근저당권 설정 없이 깨끗했다. A씨는 확정일자와 전입신고로 선순위 대항력을 확보한 것으로 알고 안심했다. 그런데 얼마전 전세주택의 등기부등본을 떼어보고 A씨는 깜짝 놀랐다. 전세주택에 3억원의 주택담보대출 근저당권이 이사 당일 자로 설정돼 있었기 때문이다.

전세 주택에 대한 저당권 등의 등기는 신청 즉시 효력이 발생하는 반면 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날(익일) 발생합니다.

이 때문에 임대인이 임차인의 이사-전입신고 당일에 저당권을 설정하고 대출을 받을 경우 임차인의 전세보증금이 후순위로 밀리게 됩니다. 이러한 문제점을 악용해 벌이는 전세사기도 종종 발생합니다.

사례에서도 A씨의 대항력이 저당권보다 후순위라서 만약 주택이 경매에 넘어가고 시세인 6억원에 낙찰된다고 해도 전세보증금 중 1억원은 받을 수 없게 됩니다.

이러한 문제점을 해소하기 위해서는 은행 등 금융권이 주택담보대출 심사 과정에서 담보 대상 주택에 부여된 확정일자 유무 및 보증금 규모를 파악한 후 대출 금액를 조정해 대출이 실행되도록 절차를 개선할 필요가 있었습니다.

이를 위해 국토교통부와 우리은행, 한국부동산원이 손을 맞잡았습니다.

세 기관은 전세보증금 보호를 위한 확정일자 정보연계 시범사업을 추진하기로 했습니다. 이들 기관은 지난 18일 업무협약(MOU)을 체결하고 각각 역할을 분담하기로 했습니다.

국토부는 부동산 거래관리시스템(RTMS) 제도 운영 및 시스템을 총괄하며, RTMS를 위탁운영하고 있는 한국부동산원은 우리은행의 요청에 따라 확정일자 부여 현황을 제공하게 됩니다.

우리은행은 금융권 처음으로 RTMS 정보를 제공받아 주택담보대출 심사과정에서 확정일자 부여 현황을 확인한 후 대출을 실행하게 됩니다.

예를 들면 임차인 이사 당일 매매가 6억원, 전세가 4억원인 주택에 대해 임대인이 주택담보대출 3억원을 신청한 경우 기존에는 은행이 전세 사실을 몰라 3억원의 대출이 가능했습니다. 하지만 은행이 국토교통부 RTMS 정보를 활용하면 임대차 계약을 확인, 임대인의 대출한도를 기존 3억원에서 2억원(시세 6억원-전세보증금 4억원)으로 감액해 승인하게 됩니다.

따라서 임차인은 가능하면 전세계약 후 이사 전에 확정일자를 부여받는 것이 좋습니다. 임대차 계약 체결 이후라면 확정일자 부여는 전입신고 이전이라도 신청이 가능합니다.

업무협약에 따라 국토부와 우리은행은 이달 말까지 국토부의 부동산거래관리시스템과 우리은행간 전용망 연계를 통한 확정일자 정보 제공을 테스트할 예정입니다.

오는 30일부터는 우리은행 전국 710여개 지점에서 주택담보대출 신청인(임대인)의 정보제공 동의를 받아 대출심사 과정에서 담보 대상 주택의 확정일자 정보(보증금, 임대차 기간 등)를 확인하여 대출을 실행하는 시범사업을 추진할 예정입니다.

시범 사업이 성과를 거둬 전 금융권에 이 제도가 도입돼 주택담보 대출시 임차인의 보증금 피해를 막는데 도움이 되었으면 합니다.

[머니 탐구생활]은 알면 쏠쏠하게 돈이 되는 경제를 깊게 들여다보면서 MZ세대부터 은퇴세대에게 유익한 머니 정보를 제공합니다. 쏠쏠하게 도움이 되는 뉴스를 부동산학 석사인 김태희 위키트리 전문위원이 쉽고 자세하게 안내해드립니다.