'임대인의 지위 승계 동의서'를 아시나요? 전세보증금 반환 책임의 숨겨진 함정

[대전·세종=위키트리 양완영 기자] 전세를 끼고 아파트를 매도한 경우, 임차인의 동의를 얻지 않았다면 매수인이 아닌 최초 매도인이 임차인의 보증금 반환 책임을 질 수 있다는 법원 판결이 부동산 거래 소비자들에게 중요한 경고를 주고 있다.

대법원 판례에 따르면, 매수인이 임대인의 지위를 승계하려면 임차인의 승낙이 반드시 필요하다. 임차인이 매매 사실을 알고도 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우, 일정 기간 내에 이의를 제기하면 매수인은 보증금 반환 책임을 면할 수 없다. 이 경우 매도인이 여전히 임대인으로서의 법적 책임을 지게 된다.(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)

부동산 전문가들은 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보 인수하더라도, 이는 일반적으로 매도인의 책임을 면제하는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 간주된다고 설명한다. 면책적 채무인수로 보기 위해서는 반드시 임차인의 동의가 있어야 한다. 그렇지 않을 경우, 매수인이 보증금 반환 책임을 이행하지 못하면 매도인이 다시 그 책임을 부담해야 한다.

법원은 "매수인이 임대인의 지위를 승계하려면 임차인의 명시적인 동의가 필요하다"고 판결했다.( 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결 ) 부동산 전문가들은 이런 분쟁을 방지하려면 매수인이 임대인의 지위를 승계할 때 반드시 임차인의 동의(승계확인서)를 받아야 한다고 강조한다. 이 문서를 통해 임대차보증금 반환 의무를 승계하고, 매도인과 매수인 간의 법적 책임을 명확히 해야 한다. 특히, 계약서에는 매매 대금에서 임대차보증금을 공제하고, 승계되는 채무의 세부 내역과 임대차계약서를 첨부해야 한다는 조항을 추가하는 것이 안전하다. 이를 통해 매도인은 향후 보증금 반환에 대한 법적 책임에서 자유로워질 수 있다.

부동산 전문가들은 “임차인의 권리를 간과하면 예상치 못한 소송과 금전적 손실로 이어질 수 있다”며, “부동산 매매 시 임차인의 승낙을 문서로 명확히 하고, 거래 당사자 모두 법적 리스크를 최소화해야 한다”고 조언했다.