판례로 본 신탁부동산 전세사기…“보증금 받으면 신탁등기 말소” 전형적 수법

서울서부지방법원은 2021년 6월, 신탁부동산을 자신의 소유인 것처럼 속여 전세보증금을 가로챈 건축주 부부에게 각각 징역형 집행유예를 선고했다(2021고단402, 2021초기312). 이들은 피해자에게 “보증금을 받으면 신탁등기를 말소하겠다”고 속여 임대차계약을 체결하고 2억7천만 원을 받아 챙겼으나, 실제로는 신탁회사 동의 없이 계약을 맺고 보증금을 개인 채무 변제에 사용했다.

법원은 “피고인들에게 신탁등기를 말소하거나 보증금을 반환할 의사·능력이 없었다”며 사기죄를 인정했다. 이는 신탁부동산에서 수탁자 동의 없는 계약이 명백히 사기에 해당한다는 점을 확인해 준 판례로 평가된다.

엄정숙 변호사(법도종합법률사무소)에 따르면, “신탁부동산은 소유권이 수탁자에게 넘어가 위탁자는 더 이상 소유자가 아니다. 위탁자가 ‘내 건물’이라며 직접 계약을 제안한다면 사기를 의심해야 한다”고 강조했다. 그는 특히 “보증금을 받으면 신탁등기를 말소한다”는 약속은 대표적 수법으로, 실제로는 대출 등으로 말소가 불가능한 경우가 많다”고 설명했다.

또한 엄 변호사에 따르면, 신탁회사 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있어 임차인은 주택임대차보호법상 대항력을 행사할 수 없다. 이 경우 명도소송으로 퇴거당할 수 있고, 보증금 회수도 사실상 어렵다. 그는 “등기부등본만 확인할 게 아니라 반드시 신탁원부까지 확인해야 안전하다”고 덧붙였다.