서울 전역·경기 12곳 토지거래허가구역 지정…집 사려면 실거주만 가능

서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶인다.

국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 오전 부동산관계장관회의를 열고 서울 전 자치구와 경기 과천·광명·성남 등 12곳을 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 서울·수도권을 중심으로 집값이 다시 급등하자 투기수요를 차단하고 실수요 위주의 거래를 유도하기 위한 조치다.

이번 대책으로 서울의 25개 자치구 전체가 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 지정됐다. 경기에서는 ▲과천시 ▲광명시 ▲성남시 분당구·수정구·중원구 ▲수원시 영통구·장안구·팔달구 ▲안양시 동안구 ▲용인시 수지구 ▲의왕시 ▲하남시 등 총 12개 지역이 함께 포함됐다. 기존에 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 4개 구에 한정됐던 규제지역과 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기 주요 지역으로 크게 확대한 것이다.

이 지역들은 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구 지정이 적용되고, 20일부터는 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 효력이 발효된다.

규제 대상은 아파트뿐 아니라 아파트와 같은 단지에 속한 연립·다세대주택까지 확대됐다. 기존에는 일부 고가 아파트 단지만 규제를 받았지만, 앞으로는 해당 지역의 아파트와 연립·다세대주택 모두가 규제 대상이 된다.

토지거래허가구역으로 묶인 지역에서 주택을 사려면 반드시 구청 허가를 받아야 하고 실거주 목적이 아닌 매수는 불가능하다. 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자는 사실상 차단된다.

◈ 대출 규제 대폭 강화

정부는 주택담보대출 한도도 줄이기로 했다. 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 현행 기준을 유지하지만, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원까지만, 25억 원을 넘는 초고가 주택은 2억 원까지만 대출을 받을 수 있다. 수도권과 규제지역에 적용되는 스트레스 금리도 현행 1.5%에서 3.0%로 상향돼 대출 심사 문턱이 높아진다.

또 1주택자가 수도권과 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우, 이자 상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시켜 사실상 갭투자형 전세대출을 차단한다. 은행권의 주담대 위험가중치 하한은 기존 15%에서 20%로 높이고, 시행 시기도 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨 조기 적용한다.

세제 부분은 이번 대책에서 즉각적인 변화가 담기진 않았지만 정부는 중장기적으로 보유세와 거래세를 종합 조정해 합리화하는 방안을 마련하겠다고 예고했다. 관계부처 협의를 통해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 완화와 특정 지역 쏠림을 방지하는 방향으로 세제 개편을 추진할 계획이다.

또한 국세청, 경찰청, 금융위원회 등 관계기관이 합동으로 부동산 이상거래와 불법행위 단속을 강화한다. 고가 아파트 증여나 가격 띄우기 거래, 사업자대출 유용 사례 등에 대해 전수조사가 실시되며, 부동산 중개업소에 대한 현장 점검도 이뤄진다. 국무총리 소속 부동산 불법행위 감독기구도 신설해 불법행위를 직접 조사·수사할 수 있는 체계가 마련된다.

아울러 공급 대책도 속도를 낸다. 정부는 ‘9·7 주택공급 확대 방안’의 후속 조치를 조기 이행해 수도권에서 135만 호 공급을 추진한다는 방침이다. 공공택지 분양 물량을 연내 소화하고, 서울 내 노후 영구임대주택을 재건축해 분양·임대 혼합형으로 공급하는 방안도 확정한다. 신규 택지 지정, 공공지원 민간임대주택 착공, LH 개혁 방안 등도 연내 속도를 높여 추진할 계획이다.

정부가 이번에 서울 전역과 수도권 핵심지를 한꺼번에 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 것은 집값 상승세가 다른 지역으로 번지는 풍선효과를 막기 위한 성격이 크다. 동시에 대출과 세제, 단속, 공급을 모두 아우르는 대책을 통해 실수요 중심의 주택시장을 정착시키겠다는 의지가 담겼다.