집값 안 오른 '노도강'까지 묶어…시장 혼란 키우는 규제 폭탄

정부가 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’의 영향으로 수도권 전역의 정비사업에 혼선이 불가피해질 전망이다. 서울 전역과 경기 과천·광명·성남·수원·안양·용인·의왕·하남 등 수도권 주요 지역이 일괄적으로 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정되면서 강남3구와 용산구를 제외한 비강남권까지 동일한 강도의 규제를 받게 됐다.

이번 대책으로 정비사업지에 대한 규제가 강화됐다. 투기과열지구 지정으로 인해 LTV는 40%로 일괄 적용되며, 조합원 지위 양도 금지, 1주택자 우선공급 제한 등의 규제가 병행된다. 이주비 대출도 최대 6억 원으로 제한된다. 현재는 분양가 상한제를 피했지만, 민간택지에도 언제든 적용될 수 있어 향후 조합과 시공사의 자금 부담이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.

정비업계는 이번 조치로 수도권 주요 재개발·재건축 사업의 속도가 늦춰질 수밖에 없다고 보고 있다. 특히 갭투자 등 소액 자본으로 진입한 투자자의 경우, 사업 지연이 유리하게 작용할 수 있어 협조가 어려워질 가능성이 크다. 이로 인해 서울 내 신축 공급 자체가 줄어들면 신축 아파트에 대한 선호도는 더욱 높아질 것으로 보인다.

시장에서는 벌써 신축 단지의 희소성과 프리미엄이 확인되고 있다. 2029년 입주 예정인 동대문구 이문·휘경뉴타운 내 이문4구역 조합원 매물에는 프리미엄이 7억 원까지 붙었다. 지난 3월까지만 해도 5억 원대였던 가격이 반년 사이 2억 원이나 상승했다. 이 단지 전용 84㎡ 일반분양가는 17억~18억 원 수준으로 예상되며, 아직도 추가 이익이 가능한 수준이라는 것이 인근 중개업소 설명이다.

지난 3월 입주한 ‘래미안라그란데(이문1구역)’ 전용 84㎡ 매물 호가는 17억 원까지 올라 있다. 이는 분양가 대비 약 7억 원 오른 가격으로, 신축 아파트에 대한 시장 수요가 얼마나 높은지를 보여준다.

강남3구와 용산구의 수요 집중 현상도 더 심화될 가능성이 높다. 그동안 이미 고강도 규제를 받고 있던 이 지역들은 현금 유동성이 풍부한 수요자 중심의 거래가 이어지며 신고가 갱신이 빈번했다. 이번 대책으로 비강남권까지 같은 규제를 적용받게 되자 오히려 강남권의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 부각되고 있다.

한국경제에 따르면 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 전역을 규제 지역으로 묶으면서 오히려 강남 쏠림과 똘똘한 한 채 현상은 심해질 것”이라고 분석했다. 양지영 신한프리미어패스파인더 전문위원도 “노원·도봉·강북구 등 실수요 위주 지역은 집값 상승 없이 대출 규제만 강화돼, 거래 위축과 함께 초양극화 현상이 심해질 수 있다”고 우려했다.