상가 권리금 다툼, ‘분리 소송’이 해법이다

[세종=위키트리 양완영 기자] 상가 임대차 계약이 끝날 무렵이면 반복되는 권리금 분쟁. 임차인은 “권리금을 회수해야 한다”고 주장하고, 임대인은 “직접 사용하겠다”며 거절 의사를 밝힌다. 이 과정에서 임차인은 영업성과를 담은 자산을 잃고, 임대인은 명도 지연으로 사업 시작이 늦어진다. 이런 권리금 다툼의 장기화와 소송전은 결국 사회적 비용으로 이어진다.

부동산 전문 엄정숙 변호사(법도종합법률사무소)는 이 같은 갈등을 줄이기 위한 실무적 해법으로 ‘권리금소송과 명도소송의 분리 설계’를 제시했다. 그는 31일 “권리금 분쟁의 핵심은 ‘기록’과 ‘절차적 명확성’”이라며 “소송의 목적이 다른 만큼 쟁점을 억지로 한 절차에 묶기보다, 권리금 회수와 명도는 분리해 접근하는 것이 바람직하다”고 밝혔다.

현행 상가건물임대차보호법에 따르면 임차인은 계약만료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수 기회를 보호받는다. 이 시기를 ‘보호구간’이라 부르며, 이 기간 내 임차인은 신규 임차인을 주선하고 권리금 계약을 체결할 수 있다. 하지만 임대인이 ‘직접 사용할 것’을 이유로 거절하면 상황은 달라진다. 이때는 거절 당시 사유를 명확히 밝히고, 이후 1년 6개월간 실제 사용 내역을 일관되게 입증해야 정당성을 인정받을 수 있다.

엄 변호사는 “보통 권리금소송은 손해배상이고, 명도소송은 점유 회복이 목적이라 입증책임과 자료 구조가 다르다”며 “한 소송에 억지로 묶으면 시간만 끌고 결과도 흐려진다”고 설명했다. 또 “임차인은 서면으로 신규 임차인을 제안하고, 임대인의 거절 사유를 반드시 받으며, 권리금 시세를 객관화해야 협상력도 생긴다”고 덧붙였다.

해외 주요국들은 상가 권리금에 대한 명문화된 제도를 갖추고 있지 않지만, 우리나라의 경우 권리금 보호가 법제화돼 있는 만큼 실무상 충돌이 잦다. 특히 서울, 경기 등 상업지 중심지에서는 권리금이 수천만 원에 이르러 소송비용보다 분쟁이 훨씬 고비용화되는 실정이다.

전문가들은 법적 권리 보장을 넘어, 갈등을 최소화하기 위한 실무 가이드라인 마련이 시급하다고 지적한다. 법제처나 대한법률구조공단 등 공공기관이 사례 중심의 권리금 분쟁 해결 매뉴얼을 제공하고, 임대차 분쟁조정위원회의 조정력 강화도 병행해야 한다는 것이다.