분양받고 2~3년 뒤에... 집값 하락 걱정 줄이는 '새 대책' 나왔다

최근 준공 후 악성 미분양이 증가하고 있는 가운데, 정부가 실수요자를 대상으로 한 미분양 대책을 내놓았다.

정부는 지난 9일 발표한 ‘2026년 경제성장전략’에서 지방 미분양 해소를 위해 CR리츠 세제 지원을 올해 말까지 연장하고, '주택환매보증제'(가칭)를 도입할 예정이다. 또 1주택자가 비수도권 준공 후 미분양 주택을 추가 취득할 경우 적용되는 1세대 1주택 특례 대상 가액 기준을 6억 원에서 7억 원으로 상향한다.

◈ 집값 떨어져도 걱정 없다?

'주택 환매 보증제'는 지방주택 수분양자가 일정 기간 주택을 보유한 뒤 정해진 가격으로 주택매입 리츠에 분양주택을 환매할 수 있도록 하는 제도다. 이는 수분양자가 정해진 가격에 자산을 팔 수 있는 '풋옵션'을 부여하는 셈이다.

우선 주택을 공급하는 시행사가 금융기관 등과 함께 ‘주택매입기구’를 만들어야 한다. 이들은 미분양 주택 등을 공급할 때 수분양자에게 ‘매수청구권’을 부여한다. 수분양자는 약 2~3년간 주택을 소유하다 만기가 되면 주택을 되팔지를 결정한다. 만일 주택을 되판다면 분양받은 가격 그대로 주택매입기구에 팔 수도 있다.

수분양자가 주택을 되팔 경우, 주택매입기구는 리츠 등을 통해 해당 주택을 임대주택으로 운용하거나 재분양한다. 앞서 한국자산매입은 2023년 아파트 소유주에게 ‘매수청구권’을 부여하는 ‘헷지했지 안심매입약정’ 서비스를 출시한 바 있다. 여기에 국토교통부는 공공자금을 지원할 수 있는 방안을 검토 중이다. 리츠가 주택도시보증공사(HUG)의 보증 지원을 통해 주택 매입비의 70%까지 조달할 수 있도록 하는 것이다.

정부는 '주택환매보증제'가 지방 부동산 시장의 매수 심리를 회복시켜 미분양 문제를 해결할 수 있을 것으로 전망하고 있다. 매수 후 집값이 떨어진다고 해도 그 손실을 수분양자가 고스란히 떠안지 않기 때문이다.

실제 '부동산 보호약정 서비스'를 도입했던 군산의 e편한세상 디오션루체의 경우, 도입 초기 58.5%에 불과했던 분양률이 8개월 만에 81.5%에서 23.0%포인트 상승한 것으로 나타났다.

◈ 비수도권 집값 오르지만... 특정 지역에 편중

올해 비수도권을 중심으로 집값 상승 기대감이 커지고 있지만, 지역 안에서도 격차가 커질 것이라는 전망이다. 부산·울산 등 일부 지역의 집값은 꾸준히 오름세를 보이지만 구별로 살펴보면 상승세가 특정 지역에만 집중돼 있다.

국토연구원이 이달 발표한 2025년 부동산시장 소비자 심리조사 결과를 보면 지난달 전국 주택매매 소비자 심리지수는 115.8로 전월과 동일해 상승 국면을 유지했다. 수도권은 119.8로 전월 대비 0.5포인트 상승했다. 비수도권도 110.5로 전월 대비 1포인트 떨어졌으나, 보합 국면을 유지했다.

다만 지역 부동산 시장에서도 상승세가 특정 지역에만 편중된 모습을 보였다. 부산을 보면 지난달 주택 매매가격지수 변동률이 해운대구는 전월대비 0.55%, 동래구는 0.54% 상승했다. 반면 영도구는 되레 -0.34%, 사하구는 -0.26%를 기록했다.

대구도 수성구와 중구는 각각 집값이 0.21%, 0.13% 올랐지만 같은기간 서구는 0.22%, 달서구는 0.2% 집값이 하락했다.

한편 국토교통부가 발표한 지난해 11월 주택통계를 보면 전국 미분양 주택은 수도권에 1만6535가구, 비수도권에 5만2259가구가 남아있다. 이중에서도 준공 후 악성 미분양은 2만9166가구로 전월(2만8080가구) 대비 3.9%(1086가구) 증가했다. 이중 85%에 달하는 2만4815가구가 비수도권에 집중돼 있다.