이재명 정부, 종부세 '대폭 손질'...이제부터 가장 중요해지는 '2가지'

정부가 종합부동산세(종부세) 과세 체계를 대폭 손질하기로 했다.

지금까지는 보유한 주택 수가 세 부담을 결정하는 중요한 기준이었다면 앞으로는 집이 몇 채인지보다 주택의 가격이 얼마나 높은지가 더욱 중요한 기준이 된다. 다만 실거주 1주택자는 세 부담을 줄이고, 고가 주택이나 실거주하지 않는 주택에는 세금을 더 부과하는 방향으로 제도가 바뀌면서 집을 가진 사람이라면 누구나 한 번쯤 자신의 상황을 확인해 볼 필요가 생겼다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 종부세는 앞으로 '실거주 보호'와 '고가 주택 과세 강화'를 동시에 추진하는 방향으로 개편된다. 특히 1주택자라고 해서 무조건 세 부담이 줄어드는 것은 아니며, 집값과 거주 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있다는 점이 이번 개편의 가장 큰 특징이다.

종합부동산세는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 재산세와 별도로 부과되는 국세다. 그동안은 보유한 주택 수가 많을수록 높은 세율을 적용하는 구조였지만 앞으로는 주택 수보다 전체 주택의 가치에 무게를 두는 방식으로 바뀐다.

이에 따라 기존에는 3주택 이상 다주택자에게만 적용되던 높은 세율이 앞으로는 과세표준 구간에 따라 적용된다. 과세표준 12억~25억원 구간은 기존 1.3%에서 2.0%로, 25억~50억원은 1.5%에서 3.0%로 높아진다. 과세표준이 높아질수록 최고 5%까지 세율이 적용되는 구조도 유지된다.

다만 정부는 갑작스러운 세 부담 증가를 막기 위해 내년에는 중간 단계 세율을 먼저 적용하고, 2028년부터 최종 세율을 적용하기로 했다. 세금을 한꺼번에 크게 올리기보다 단계적으로 인상하겠다는 의미다.

많은 사람들이 "집이 한 채뿐이라면 종부세와는 상관없다"고 생각하지만 앞으로는 꼭 그렇지만도 않다. 정부는 실거주 1주택자에 대해서는 종부세 과세 기준을 공시가격 12억원에서 14억원으로 높이기로 했다. 실제 시세로 환산하면 약 20억원 수준의 주택이 기준이 될 것으로 예상된다.

하지만 같은 1주택이라도 실제 거주하지 않는 경우에는 이야기가 달라진다. 지금까지는 기본공제가 12억원이었지만 앞으로는 비거주 1주택자의 기본공제가 9억원으로 줄어든다. 부모가 거주하는 집을 자녀 명의로 보유하거나, 지방에 집을 두고 서울에서 생활하는 사례처럼 실거주 여부가 세 부담에 직접 영향을 미치게 되는 것이다.

결국 앞으로는 "집이 몇 채냐"보다 "실제로 어디에서 살고 있는가"가 중요한 기준 가운데 하나가 된다.

과세표준은 공시가격에서 공제금액 등을 뺀 뒤 실제 세율을 적용하는 기준 금액이다. 여기에 공정시장가액비율이라는 값을 다시 곱해 최종 과세표준이 계산된다. 쉽게 말하면 집값 전체에 세금을 매기는 것이 아니라 여러 단계를 거쳐 계산한 금액에 세율을 적용하는 방식이다.

정부는 현재 60%인 공정시장가액비율도 70% 이상으로 높이는 방안을 추진하고 있다. 같은 집이라도 계산에 반영되는 금액이 커지는 만큼 종부세도 함께 늘어나는 효과가 발생할 수 있다.

이번 개편에서는 장기보유 세액공제도 크게 바뀐다. 지금까지는 오래 보유한 것만으로도 세액공제를 받을 수 있었지만 앞으로는 실제 거주한 기간이 더욱 중요해진다.

정부는 기존 보유기간 중심의 공제를 거주기간 중심으로 개편하기로 했다. 오래 보유했더라도 실제 살지 않았다면 세금 혜택이 줄어들 수 있고, 반대로 장기간 실거주한 사람은 상대적으로 혜택을 유지하도록 설계했다.

또한 세액공제에도 상한선이 생긴다. 지금까지는 집값이 비쌀수록 공제액도 함께 커졌지만 앞으로는 일정 금액 이상은 공제받을 수 없도록 제한한다. 초고가 주택에 세제 혜택이 과도하게 집중된다는 지적을 반영한 조치다.

예를 들어 공시가격이 35억원 수준인 초고가 1주택을 보유한 경우에는 종부세 부담이 지금보다 크게 늘어날 가능성이 있다. 공정시장가액비율 인상과 세율 조정이 동시에 적용되기 때문이다.

반면 시세가 10억~15억원 수준의 일반적인 1주택 실거주자는 이번 개편으로 당장 종부세를 새롭게 부담하는 사례가 크게 늘어나는 것은 아니다. 과세 기준 자체가 높아졌기 때문에 상당수 실거주자는 종전과 비슷한 수준을 유지할 가능성이 높다.

다주택자의 경우에는 실거주 주택 비중에 따라 기본공제가 달라지고 공정시장가액비율도 높아져 세 부담이 이전보다 커질 가능성이 높다.

정부는 세 부담 증가에 대한 보완책도 함께 마련했다. 일정 소득 이하의 1주택자는 종부세 납부를 유예할 수 있는 기준을 완화하기로 했다. 총급여 기준은 7000만원에서 8000만원으로, 종합소득 기준도 함께 상향된다.

또 만 65세 이상이면서 10년 이상 실거주했고 보유세 부담이 소득에 비해 큰 경우에는 납부를 미룰 수 있는 대상도 확대된다. 당장 현금이 부족한 고령층이 집을 처분하지 않고도 세금을 나중에 낼 수 있도록 하기 위한 조치다.