강남·서초·송파 아니었다… 집 살 때 대출 비중 가장 높은 '이곳'

서울 주택시장에서 집값이 높은 지역과 낮은 지역의 대출 활용 정도가 뚜렷하게 갈리고 있다. 같은 서울에서도 집을 살 때 설정되는 근저당권 비율이 자치구에 따라 큰 차이를 보이면서다. 특히 고가 주택이 많은 지역일수록 관련 지표가 낮아지는 흐름이 나타났다.

11일 부동산 정보 앱 집품이 대법원 등기정보광장의 집합건물 대출지수를 분석한 결과, 지난 7월 서울 25개 자치구 가운데 은평구의 평균값이 60.17로 가장 높았다. 강남구는 32.54로 가장 낮아 두 지역의 격차가 27.63포인트에 달했다.

집합건물 대출지수는 매매와 근저당권 설정이 함께 이뤄진 거래를 대상으로 거래금액 대비 근저당권 설정금액 비율을 산출한 지표다. 실제 금융기관에서 빌린 금액과는 차이가 날 수 있다.

은평·금천 60 넘어… 강남·송파·서초는 30대

은평구에 이어 금천구가 60.12로 두 번째로 높았다. 노원구 57.75, 도봉구 57.32, 구로구 57.18이 뒤를 이었다.

반대로 강남구는 32.54로 서울에서 가장 낮았다. 송파구는 36.02, 성동구 36.42, 서초구 36.66, 강동구 42.91 순으로 하위권을 형성했다. 서울 전체 평균은 50.47이었다.

한 달 전과 비교하면 자치구별 방향은 엇갈렸다. 25개 구 가운데 10개 구가 상승했고 15개 구는 하락했다. 은평구가 4.48포인트 올라 상승 폭이 가장 컸으며 종로구 3.01포인트, 도봉구 2.14포인트, 금천구 1.97포인트 순으로 뒤를 이었다.

서초구는 6월 51.39에서 7월 36.66으로 14.73포인트 떨어져 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 영등포구는 5.61포인트, 중랑구는 4.73포인트 낮아졌다. 송파구와 강남구도 각각 4.01포인트, 3.25포인트 하락했다.

1년 새 24개 구 하락… 송파 14.72포인트 내려

1년 전과 비교하면 하락 지역은 더 많았다. 은평구를 제외한 서울 24개 자치구에서 대출지수가 낮아졌다. 서울 평균도 2025년 7월 53.81에서 올해 6월 51.99, 7월 50.47로 내려갔다. 전년 동월 대비 하락 폭은 3.34포인트다.

특히 송파구는 지난해 7월 50.74에서 올해 7월 36.02로 14.72포인트 하락했다. 성동구는 같은 기간 11.82포인트, 강동구는 10.81포인트 낮아졌다. 관악구도 10.50포인트 떨어졌다. 반면 은평구는 59.89에서 60.17로 0.28포인트 상승했다.

지역별 격차에는 2025년 시행된 10·15 대책의 주택담보대출 한도 구조도 맞물려 있다. 대책에 따라 주택 가격이 15억 원 이하이면 주택담보대출 한도가 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한된다. 주택 가격이 높은 구간으로 갈수록 대출 한도가 줄어드는 구조다.

실제 전년 동월 대비 하락 폭이 컸던 송파구와 성동구, 강동구는 평균 매매가격이 15억 원을 넘거나 최근 15억 원 선을 넘어선 지역이다. 고가 주택이 많은 강남·서초·송파구의 대출지수가 낮고 은평·금천·노원구 등이 상대적으로 높은 흐름은 이 같은 대출 한도 차이와 함께 나타나고 있다.

다만 집합건물 대출지수는 근저당권 설정금액을 기준으로 하는 만큼 실제 주택담보대출 원금 자체를 뜻하지 않는다. 월별 수치 역시 자치구마다 거래된 주택의 가격과 근저당권 설정 규모에 따라 달라질 수 있다. 7월에는 전월 대비 상승한 지역과 하락한 지역이 나뉘었지만, 전년 동월 기준으로는 서울 대부분 지역에서 지수가 낮아졌다는 점이 뚜렷하다.