“월 85만원 내고 내집 마련”…서울서 ‘4억 이하 빌라’ 가장 많은 곳은

강서·은평에 가장 많아

송파구는 4억원 이하 비중이 43.6%로 서울 평균을 밑돌지만, 연립·다세대 자체 물량이 많아 절대 수량 기준으로는 상위권에 올랐다. 반면 용산구는 4억원 이하 물량이 544호에 그쳤고, 성동구(3156호)와 서초구(3983호)도 상대적으로 적었다.

동 단위로 보면 쏠림 현상은 더 뚜렷하다. 강서구 화곡동이 4만7439호로 서울에서 가장 많았는데, 이는 서울 전체 4억원 이하 연립·다세대의 약 8.5%에 해당하는 물량이 한 동에 몰려 있는 셈이다.

이어 관악구 신림동(2만808호), 강북구 수유동(2만790호), 양천구 신월동(1만7767호), 관악구 봉천동(1만5365호) 순이었으며, 금천구 시흥동(1만2648호)과 독산동(1만2217호)이 뒤를 이었다. 상위권은 대체로 연립·다세대 물량 자체가 많은 지역들이 차지한 모습이다.

청년미래보금자리론은 만 39세 이하 생애최초 주택구입 청년을 대상으로, 전용 85㎡·4억원 이하 비아파트 구입 시 LTV를 최대 80%까지 적용하는 정책모기지다. 소득 요건은 연 7000만원 이하로 설정될 예정이며, 법 개정과 예산 확보를 거쳐 내년 1월 출시를 목표로 한다. 구체적인 금리와 공급 규모는 추후 확정될 예정이다.

주택가격 상한을 4억원으로 정한 것은 청년의 상환 부담과 실제 선호 주택 가격을 고려한 결과라는 설명이다. 금융위원회는 월세 80만~100만원 수준에서 감당 가능한 원리금 규모를 기준으로 삼았으며, 서울 소형 오피스텔 평균 가격이 약 4억원, 수도권은 약 3억원 수준이라는 점도 반영했다고 밝혔다.

금융위가 제시한 사례에 따르면, 2억5000만원짜리 비아파트를 LTV 80% 적용받아 2억원을 대출받고 30년 만기·연 3% 우대금리를 적용하면 월 원리금 상환액은 약 85만원 수준이다.

문제는 이미 시장 가격이 이 기준을 넘어서고 있다는 점이다. 올해 서울 연립·다세대주택 평균 매매가격은 4억3000만원에 육박했고, 상승폭도 확대되는 추세다.

부동산플래닛에 따르면 올해 2분기 서울 연립·다세대 매매시장은 거래량과 거래금액 모두 3개 분기 연속 증가했다. 2분기 거래량은 1만1536건으로 직전 분기(1만324건) 대비 11.7% 늘었고, 거래금액도 4조9346억원으로 전분기(4조4026억원) 대비 12.1% 증가했다. 전년 동기 대비로는 거래량 24.4%(9276건→1만1536건), 거래금액 31.1%(3조7628억원→4조9346억원) 늘었다.

최근 빌라 가격 상승은 아파트값 급등, 대출 규제에 따른 대체수요, 정비사업 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다. 아파트 진입장벽이 높아지면서 상대적으로 저렴한 비아파트로 수요가 옮겨간 영향이다.

이처럼 정책금융의 가격 기준과 실제 시장 가격 사이의 간극이 벌어지면서, 지역에 따라 청년들이 실제로 지원받아 선택할 수 있는 주택의 폭이 제한될 수 있다는 우려가 나온다. 서울 안에서도 상대적으로 가격이 낮은 외곽 지역이나 소형·노후 빌라에 정책금융 대상이 집중될 가능성이 커, 청년층이 원하는 입지·상품과 정책 지원 대상 사이에 미스매치가 발생할 수 있다는 지적이다.