"약 1억 원으로 내 집 마련"…3기 신도시 고양창릉서 첫 분양

집값의 25%만 먼저 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 나눠 사들이는 새로운 공공분양주택이 다음 달 경기도 고양창릉 신도시에서 처음 공급된다.

정부가 초기 목돈 부담을 낮추기 위해 도입하는 '지분적립형 공공분양주택'으로, 분양가가 5억원인 아파트라면 최초 지분 취득에 필요한 금액은 1억2500만원이다. 나머지 75%의 지분은 입주 후 4년마다 15%씩 다섯 차례에 걸쳐 추가로 매입한다. 다만 아직 취득하지 않은 지분에 대해서는 별도의 임대료를 내야 하며, 정해진 시기에 추가 지분을 취득해야 한다. 첫 공급 대상은 3기 신도시인 고양창릉 S-2블록으로, 전체 1057가구 가운데 284가구가 오는 12월 지분적립형으로 분양된다.

4일 국토교통부는 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양주택 일부에 지분적립형과 이익공유형Ⅱ 방식을 도입하기 위한 세부 시행 방안을 마련했다고 밝혔다. 지난 8월 13일 발표한 주택 대책의 후속 조치다. 현재 보유한 자산은 많지 않지만 앞으로 소득이 증가해 주택 구입 여력이 높아질 수 있는 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 것이 핵심이다.

고양창릉 S-2블록 284가구…12월 첫 분양

지분적립형 공공분양주택이 처음 공급되는 곳은 경기도 고양시의 3기 신도시인 고양창릉이다. 공급 대상은 S-2블록이며 전체 1057가구 중 284가구에 새로운 분양 방식이 적용된다. 공급 시기는 오는 12월이다.

고양창릉은 정부가 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 추진하는 3기 신도시 가운데 하나다. 서울과 인접한 고양시 일대에 주거시설과 교통시설, 생활 기반시설 등을 조성하는 공공택지 사업이다. 이번 공급은 이 지역에서 주택을 구입하려는 실수요자가 기존의 일반적인 분양 방식과 다른 형태로 내 집 마련을 할 수 있도록 한다는 점에서 주목된다.

일반적인 아파트 분양은 계약금과 중도금, 잔금 등을 납부해 주택 소유권을 취득하는 구조다. 분양대금의 일부를 주택담보대출로 마련할 수 있지만 대출을 제외한 자기자금도 필요하다. 분양가가 높을수록 초기 자금 부담이 커질 수밖에 없다.

반면 지분적립형은 주택 전체를 한꺼번에 구입하지 않고 일부 지분부터 취득한다. 최초 입주 시점까지 분양가의 25%에 해당하는 지분만 확보하면 된다. 나머지는 장기간에 걸쳐 추가로 매입해 최종적으로 주택 전체 지분을 소유하는 방식이다.

국토부는 고양창릉을 시작으로 지분적립형 공공분양주택 공급을 확대할 계획이다. 올해 안에 발표할 LH의 2027년도 분양계획에도 이러한 부담가능 공공분양주택 공급 단지를 포함할 예정이다. 다만 고양창릉 S-2블록의 구체적인 분양가와 청약 자격, 세부 일정 등은 별도 입주자모집공고를 통해 확인해야 한다.

5억원 아파트라면 1억2500만원…나머지는 20년 분할 취득

지분적립형의 가장 큰 특징은 초기 주택 구입 비용을 줄일 수 있다는 점이다. 최초 입주 시점까지 분양가의 25%에 해당하는 지분을 취득하고 이후 4년마다 15%씩 추가로 사들이는 구조다. 추가 지분 취득은 모두 다섯 차례 이뤄진다.

분양가가 5억원인 아파트를 예로 들면 최초 지분 취득에 필요한 금액은 1억2500만원이다. 입주 시점에는 주택 전체의 25%를 소유하게 된다. 이후 4년마다 15%씩 지분을 추가로 매입한다.

최초 분양가 5억원을 단순 기준으로 계산하면 15%에 해당하는 금액은 7500만원이다. 추가 지분을 매입할 때마다 소유 비율은 40%, 55%, 70%, 85%, 100%로 높아진다. 마지막 다섯 번째 지분을 취득하면 주택 전체를 소유하게 된다.

그러나 실제 추가 지분 취득에 필요한 금액이 매번 7500만원으로 고정된다는 뜻은 아니다. 추가 지분의 가격 산정 기준과 실제 납부 금액은 관련 제도와 공급 조건에 따라 확인해야 한다. 최초 분양가의 15%는 지분 구조를 이해하기 위한 단순 계산이다.

정부가 제시한 수도권 공공분양주택의 평균 분양가를 적용하면 초기 부담 규모를 보다 구체적으로 살펴볼 수 있다. 현재 수도권 전용면적 55㎡ 공공분양주택의 평균 분양가는 약 5억1000만원이다. 국토부는 이를 기준으로 지분적립형의 초기 지분 취득 비용을 약 1억2800만원으로 제시했다.

이는 일반적인 방식으로 주택 전체를 분양받는 경우보다 초기 분양대금 부담이 작다는 의미다. 다만 주택을 저렴하게 할인 판매하는 제도는 아니다. 전체 주택 가격을 장기간에 걸쳐 나눠 부담하도록 설계한 방식이다.

지분 75%는 임대료 내야…4년마다 추가 매입 의무

지분적립형 주택은 초기 지분 취득 비용이 낮은 대신 일반적인 분양주택과 다른 비용 구조를 가진다. 대표적인 것이 미취득 지분에 대한 임대료다.

최초 입주 시점에 주택의 25%만 소유한다면 나머지 75%는 아직 본인 소유가 아니다. 이 미취득 지분에 대해서는 사업자에게 임대료를 납부해야 한다. 국토부는 임대료를 주변 전세 시세의 90% 수준을 기준으로 산정하는 구조라고 밝혔다.

예를 들어 주변 전세 시세가 3억원이라면 그 90%는 2억7000만원이다. 다만 이 금액이 곧바로 매달 납부할 임대료라는 뜻은 아니다. 실제 임대료는 미취득 지분과 임대 조건 등을 반영해 산정되므로 입주자모집공고에서 확인해야 한다.

지분을 추가로 취득할수록 본인이 소유하는 비율은 높아지고 미취득 지분은 줄어든다. 이에 따라 임대료 산정에 반영되는 미취득 지분의 비율도 달라진다. 입주자는 주택 지분을 사들이는 비용과 임대료를 함께 고려해 장기적인 자금 계획을 세워야 한다.

추가 지분 취득도 선택사항이 아니다. 정부가 마련한 방식에 따르면 입주자는 4년마다 정해진 지분을 반드시 매입해야 한다. 다만 경제적인 사정 등으로 예정된 시기에 지분을 취득하기 어려운 경우 최대 1년까지 취득 시점을 유예할 수 있다.

즉 초기 자금만 확보하면 이후 아무런 추가 부담 없이 계속 거주할 수 있는 제도는 아니다. 입주 후에도 정해진 주기에 맞춰 목돈을 마련해야 한다. 특히 장기간 소득과 저축 계획을 고려해 추가 지분 취득이 가능한지 살펴보는 것이 중요하다.

집값 70% 저리 대출…이익공유형Ⅱ도 도입 추진

정부는 지분적립형과 함께 '이익공유형Ⅱ' 공공분양주택 도입도 추진한다. 이 방식은 주택을 처음부터 일부 지분만 소유하는 지분적립형과 달리 분양가의 상당 부분을 저금리 정책자금으로 조달하도록 하는 구조다.

이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%를 주택도시기금에서 의무적으로 융자받는 방식이다. 대출 한도는 5억원이다. 입주자는 나머지 30%에 해당하는 자금을 마련해 주택을 분양받을 수 있다.

분양가가 5억원이라면 70%에 해당하는 3억5000만원을 정책대출로 조달하고 나머지 1억5000만원을 자기자금 등으로 마련하는 구조다. 정부가 제시한 수도권 전용면적 55㎡ 평균 분양가 5억1000만원을 기준으로 하면 초기 필요 자금은 1억5300만원이다.

대출금리는 일반적인 정책대출보다 낮게 책정한다. 대출 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%포인트 낮은 금리를 적용하고, 우대금리도 최대 0.5%포인트까지 지원한다. 다만 금리를 무제한 낮출 수 있는 것은 아니다.

금리 하한은 대출 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품의 최저금리로 정한다. 국토부가 제시한 현행 기준으로는 약 1.2% 수준이다. 실제 적용 금리는 대출을 실행하는 시점의 기준과 우대금리 적용 여부 등에 따라 달라진다.

이익공유형Ⅱ의 특징은 향후 집값이 상승했을 때 발생하는 차익을 주택도시기금과 나눈다는 점이다. 주택을 팔거나 대출을 상환할 때 집값 상승에 따른 이익을 대출 평균잔액 비율에 따라 배분하는 방식이다.

따라서 일반적인 주택담보대출처럼 원금과 이자만 갚으면 집값 상승에 따른 이익을 모두 소유하는 구조와는 차이가 있다. 저리 대출 혜택을 받는 대신 향후 주택 가격 상승에 따른 이익 일부를 기금과 공유해야 한다.

다만 이익공유형Ⅱ는 아직 시행을 위한 법적 근거가 마련되지 않았다. 국토부는 관련 제도를 도입하기 위해 공공주택 특별법령 개정을 추진할 계획이다. 구체적인 공급 시기와 조건은 법령 개정 및 후속 절차에 따라 결정된다.

초기 부담은 낮지만 장기 비용 따져봐야

정부가 마련한 두 가지 공공분양 방식은 모두 초기 주택 구입 비용을 줄이는 데 초점을 맞추고 있다. 그러나 비용을 부담하는 구조는 서로 다르다.

지분적립형은 최초 분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 20년에 걸쳐 나머지 지분을 취득한다. 초기 자금 부담이 상대적으로 낮지만 미취득 지분에 대한 임대료를 내야 한다. 또한 4년마다 추가 지분을 매입해야 한다는 의무가 있다.

이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%를 저금리 정책대출로 조달한다. 초기 자기자금 부담을 줄일 수 있지만 대출 원리금 상환이 필요하다. 향후 주택을 팔거나 대출을 상환할 때 발생한 집값 상승 이익도 주택도시기금과 나눠야 한다.

국토부가 제시한 수도권 전용면적 55㎡ 평균 분양가 5억1000만원을 기준으로 지분적립형의 초기 지분 취득 비용은 약 1억2800만원, 이익공유형Ⅱ의 초기 필요 자금은 1억5300만원이다. 두 방식의 초기 필요 금액 차이는 약 2500만원이다.

다만 이 금액만으로 어느 방식이 더 유리한지 판단하기는 어렵다. 지분적립형은 추가 지분 매입 비용과 임대료를 고려해야 하고, 이익공유형Ⅱ는 대출 이자와 원금 상환, 향후 이익 공유 조건 등을 살펴봐야 한다. 주택 구입 당시의 자금뿐 아니라 입주 이후 장기간 발생하는 비용까지 비교해야 한다.

정부는 이번 제도를 통해 주택 구입에 필요한 목돈을 한 번에 마련하기 어려운 청년층 등 실수요자의 선택지를 넓히겠다는 방침이다. 김이탁 국토교통부 제1차관은 분양가 부담으로 내 집 마련이 어려웠던 사람들에게 실질적인 지원 방안이 될 수 있도록 부담가능 공공분양주택 공급을 확대하겠다고 밝혔다.