수도권 전철역 인근에 있는데… 그 아파트의 가격이 5억 밑으로 내려간 까닭

역대급 부동산시장 한파로 지난달 6억9000만원까지 가격이 추락했던 경기 인덕원역 일대의 한 아파트가 불과 한 달 뒤 2억원이 더 빠져 실거래됐다. 해당 거래는 공인중개사를 거치지 않은 직거래로, 절세를 목적으로 한 특수 거래일 가능성이 큰 것으로 추정된다.

국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 경기 의왕시 포일동 ‘인덕원삼호’ 전용면적 85㎡는 이달 9일 4억8300만원에 직거래됐다. 40여일 전인 지난달 1일 6억9000만원에 실거래된 것에 비해 2억700만원(30%) 낮은 가격이다. 이달 임대차 계약이 체결된 같은 평형 전세 보증금 3억6000만원과 큰 차이가 나지 않는 액수다.

인덕원역이 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선에 포함된 것 등을 호재로 동일 평형이 2021년 10월 신고가인 12억원(7층)에 거래된 것에 비해서는 거의 3분의 1토막이 난 셈이다.

해당 거래는 최근 에펨코리아 등 온라인 커뮤니티를 중심으로 관심이 집중됐다. 불과 한 달 만에 실거래가가 30% 떨어진 이유를 집값 하락 여파로 설명하는 것은 부족하다.

부동산업계는 이번 거래가 절세를 목적으로 한 특수 거래일 것으로 짐작한다. 시세보다 낮은 가격에 가족 간 매매 계약서를 써 증여세와 양도세를 모두 절감했다는 것이다.

현행 세법은 가족 간 거래라고 해도 거래 가격과 시세의 차액이 3억원 또는 시세의 30%보다 낮은 거래는 원칙적으로 정상 거래로 본다. 이번 거래는 매도인, 매수인 모두 '시세의 30%'라는 기준을 최대치로 맞춘 것으로 풀이된다.

시세의 30% 내 가격에 매매된 만큼 세무 당국에서 이상 거래로 간주하고 증여·양도세를 부과할 가능성이 적다.

주택 가격이 하락하면서 전국 아파트 거래 중 직거래가 차지하는 비중은 빠르게 늘고 있다. 국토부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난해 11~12월 서울 아파트 거래 942건 중 직거래는 302건으로 비중은 32.1%에 달했다. 이 같은 비중은 2021년 같은 기간(10.7%) 대비 세 배 늘어난 것이다.

전반적인 시세 하락에 따라 ‘3억원 또는 시세의 30% 이내’라는 법적 테두리 내에서 낮은 가격으로 증여성 거래를 보다 쉽게 할 수 있게 되면서 직거래 비중이 늘어난 것으로 추정된다.

이에 국토부는 지난해 11월 전국 아파트 거래 중 특수관계인 간 이상 직거래에 대한 기획 조사에 착수한다고 밝힌 바 있다. 국토부는 조사 결과 편법 증여, 명의신탁 등 위법 의심 행위에 대해서는 국세청·경찰청·지방자치단체 등 관계 기관에 통보해 조치할 방침이다.