서울 집값, 7년 1개월 만에 최고 상승…월세 상승률은 사상 최고치

정부가 추석 이후 고강도 부동산 대책을 예고한 뒤 규제 적용 전 주택을 사려는 수요가 급격하게 몰리면서 지난달 서울 집값이 7년 만에 가장 큰 폭으로 뛰었다. 대출 축소 분위기와 전세 매물 감소까지 겹치며 같은 기간 서울 월세도 통계 작성 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 서울 도심 공급 대안이 부재한 채 규제 중심의 정책이 이어지면서 실수요자의 매입 여건이 더 답답해졌고, 무주택자의 주거비 부담도 빠르게 커지고 있는 상황이다.

◇ ‘막차 수요’가 만든 서울 집값 1.19% 급등

한국부동산원이 17일 공개한 전국 주택 가격 동향에 따르면 지난달 서울 주택 매매가격은 1.19% 올라 전달(0.58%)보다 상승 폭이 두 배 이상 확대됐다. 문재인 정부 시기였던 2018년 9월(1.25%) 이후 7년 1개월 만에 기록한 최대 폭이다.

이번 집계는 9월 말 대비 10월 말 가격 변동을 기준으로 하고 있어, 10·15 부동산 대책에 포함된 대출 규제와 토지거래허가구역 지정 이후의 흐름까지 반영됐다. 규제 시행이 예고된 9월 말부터 시장이 빠르게 움직였고, 이를 의식한 매수세가 한꺼번에 들어오면서 비정상적인 급등 국면이 나타난 것으로 해석된다.

상승 폭은 한강을 끼고 있는 이른바 ‘한강 벨트’가 주도했다. 성동(3.01%), 송파(2.93%), 강동(2.28%), 마포(2.21%) 등이 상위권에 올랐고 고가 지역인 서초(0.97%), 강남(0.83%)은 서울 평균을 밑돌았다. 김광석 리얼하우스 대표는 “강남·서초 가격이 이미 많이 올랐던 영향에 매수세가 상대적으로 가격이 낮은 곳으로 이동하는 모습”이라며 “규제 시행 전 움직이려는 수요가 겹치며 급등세가 만들어졌다”고 설명했다. 반면 규제지역 해제 요구가 나오는 금천(0.12%), 도봉(0.16%), 강북(0.17%), 중랑(0.18%) 등 외곽 지역은 상승 폭이 한강 벨트의 10분의 1 수준에 머물렀다.

◇ 월세는 사상 최고 상승…서민 주거난 압박

월세 시장도 불안이 커지고 있다. 지난달 서울 월세는 0.53% 상승하며 2015년 7월 관련 통계를 만들기 시작한 이후 가장 높은 상승률을 나타냈다. 서울 아파트 평균 월세는 2020년 10월 112만원에서 올해 10월 146만원으로 30.4% 올랐다. 올해 4인 가구 중위소득(609만 8000원)을 기준으로 하면 소득의 약 24%를 월세로 지출하는 셈이다. 월 200만원 이상 월세 계약도 늘어 올해 1~10월 서울 아파트 월세 중 16%를 차지했다. 2020년 8%였던 비중이 5년 만에 두 배로 확대됐다.

거래량 자체도 빠르게 증가했다. 등기정보광장 자료에 따르면 올해 1~10월 서울 월세 계약은 47만 6634건으로 2020년 같은 기간(23만 9888건)의 두 배 가까이로 늘었다. 전체 전월세에서 월세가 차지하는 비중도 2020년 41.2%에서 올해 64.5%까지 높아졌다. 임대차 2법 시행 이후 월세 거래가 2021년 27만건대에서 2022년 38만건대로 올라선 뒤 두 해 동안 비슷한 수준을 유지했지만, 올해 전세대출 규제가 강화되면서 다시 10만건 가까이 늘어난 것으로 확인된다.

송승현 도시와경제 대표는 “임대인이 우위인 시장 구조 속에서 보유세 부담이 늘어나면 월세 상승이 추가로 이어질 가능성이 크다”며 “무주택 서민이 매매와 임차 양쪽에서 모두 압박을 받는 구조가 됐다”고 말했다.

◇ 역대 정부별 부동산 가격 흐름…큰 틀의 변동은 어떻게 나타났나

서울 집값·전국 아파트값 흐름을 보면 정부별 부동산 시장의 온도차가 뚜렷하게 나타난다. 김대중 정부 시기에는 외환위기 회복과 규제 완화 분위기가 이어지며 2001년 전국 아파트값이 약 12.69% 상승했고 2002년에는 22.87%까지 뛰었다.

노무현 정부에서는 규제 강화와 과열 억제 정책이 병행됐지만 집권 4년차였던 2006년 전국 아파트값이 약 24.80% 상승했다.

이명박 정부는 글로벌 금융위기 충격 속에 거래 활성화 정책이 나오며 2011년 전국 아파트값이 약 2.04% 상승하는 데 그쳤고 수도권은 일부 지역이 하락했다.

박근혜 정부는 규제 완화 기조가 이어진 가운데 임기 4년차 기준 아파트값 상승률이 약 3.95%로 집계됐다.

문재인 정부는 공급 부족과 강도 높은 규제 정책이 동시에 작용하면서 수도권 중심의 급등세가 두드러졌고 여러 연구에서 상승 폭이 역대 정부 대비 컸다는 결과가 나온 바 있다.