아파트값 안 내려간다면... 서울에 사는 사람은 모두 이런 일 겪는다
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신동욱 “집 한 채 갖고 있엇도 사실상 서울시민세 될 것”
서울 집값이 계속 오르고 정부의 종합부동산세(종부세) 개편이 맞물리면 비(非)강남권에서도 종부세 과세 대상 아파트가 크게 늘 수 있다는 분석이 나왔다. 신동욱 국민의힘 의원이 KB국민은행에서 제출받은 시뮬레이션 모형을 토대로 서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지, 총 125개 단지의 34평형 아파트를 분석한 결과라고 연합뉴스가 6일 보도했다.
서울 25개 자치구별 시세 상위 5개 단지를 기준으로 현재 종부세 과세 단지가 있는 지역은 19개구다. 2030년에는 비거주 기준 22개구로 확대될 것으로 추산됐다. 강북·금천·도봉구를 뺀 서울 전 지역에서 종부세를 내게 된다는 의미다.
분석 대상 중 올해 종부세가 부과되는 곳은 시뮬레이션상 19개구 78개 단지다. 서울 아파트값이 지난 1년(2025년 6월∼2026년 5월)과 같은 상승률(11%)을 유지한다고 가정하면 2030년에는 비거주 기준 22개구 101개 단지로 늘어난다.
현재 표본 5개 단지 모두 종부세를 내지 않는 관악·노원·중랑구에서도 과세 대상이 생긴다. 강북·금천·도봉구를 제외한 대부분 자치구로 과세 범위가 넓어진다.
현재 비과세인 47개 단지 가운데 23곳이 2030년까지 새로 종부세를 내게 된다. 강서·관악·구로·은평구 각 4곳, 성북구 3곳, 종로구 2곳, 노원·중랑구 각 1곳이 추가된다.
은평구 DMC 에스케이뷰 35평형은 현재 종부세가 없다. 하지만 2029년부터 비거주 기준 종부세가 발생해 2030년에는 약 113만원을 내는 것으로 계산됐다.
과세 대상은 세제 개편 직후 잠시 줄었다가 집값 상승이 누적되면서 다시 늘어나는 것으로 분석됐다. 비거주 기준 과세 단지는 올해 78곳에서 2027년 68곳으로 줄어든다. 이후 2028년 82곳, 2029년 94곳, 2030년 101곳으로 계속 증가한다.
세 부담 증가 폭은 더 컸다. 125개 단지 전체 세대수를 반영한 종부세 부과액은 올해 589억원이다. 2030년에는 비거주 기준 5262억원으로 8.9배로 늘어나는 것으로 추산됐다. 실거주 기준으로도 3347억원으로 5.7배로 증가한다.
단지별 1채당 종부세를 단순 평균하면 올해 95만1338원이다. 2030년 비거주 기준 842만8401원(8.9배), 실거주 기준 554만9778원(5.8배)으로 각각 뛴다.
이런 증가세는 현재 종부세 부담이 작은 비강남권에서 상대적으로 가팔랐다. 강남·서초·송파구 주요 단지의 종부세 합계는 올해 7652만원에서 2030년 비거주 기준 5억9751만원으로 7.8배로 늘어난다. 마포·용산·성동구는 2621만원에서 2억2945만원으로 8.8배로 증가한다. 중구·서대문·영등포·종로·강동·광진·동작·양천구는 1547만원에서 1억8608만원으로 12배로 뛴다.
특히 은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑구의 주요 단지 종부세 합계는 올해 약 72만원에서 2030년 비거주 기준 약 4058만원으로 늘어난다. 종부세 부담이 56.6배로 급증하는 셈이다.
집값 상승률이 지난 1년의 절반 수준인 연 5.5%로 둔화한다고 가정해도 세 부담은 상당 폭 커지는 것으로 분석됐다. 이 시나리오에서 2030년 비거주 기준 과세 대상은 19개구 82개 단지로 나타났다. 현재 비과세 단지 중 새로 과세 대상에 포함되는 곳은 4곳으로 모두 강서구 소재 단지였다.
125개 단지 전체 종부세는 이 경우 2030년 비거주 기준 2926억원으로 올해의 약 5배로 늘어난다. 실거주 기준으로는 1719억원으로 2.9배로 증가하는 것으로 계산됐다.
강동구 고덕그라시움 34평형의 경우 올해 종부세가 약 57만원이다. 집값이 연 5.5%씩 오른다고 가정해도 2030년 비거주 기준 약 288만원으로 5배가량으로 불어난다. 연 11% 상승을 가정하면 2030년 약 659만원까지 높아진다.
집값 상승 속도에 따라 종부세 과세 지역이 어디까지 확대될지는 크게 달라질 수 있다. 다만 일정 수준의 상승세가 누적되면 기존 과세 대상의 세 부담은 상당 폭 커질 수 있다.
이번 시나리오는 정부 세제 개편안과 수정안을 반영했다. 2027년 이후 기본공제는 실거주 14억원, 비거주 12억원, 공정시장가액비율은 70%, 세 부담 상한은 150%를 각각 적용했다.
신동욱 의원은 연합뉴스에 "정부 세제 개편안이 일부 수정되기는 했지만 부동산 시장에 큰 혼돈을 가져왔다"라면서 "앞으로 종부세는 서울시에 내 집 한 채 가진 평범한 국민에게도 부과되는 사실상 '서울시민세'가 될 것"이라고 주장했다.
<종합부동산세>
종합부동산세는 일정 기준을 넘는 고가의 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과하는 국세다. 재산세가 지방자치단체가 부과하는 대표적인 보유세라면 종부세는 국가가 부과한다는 점에서 차이가 있다.
주택의 경우 매년 6월 1일을 기준으로 개인이 보유한 주택의 공시가격을 전국 합산해 9억원을 초과하면 종부세 과세 대상이 되며, 1세대 1주택자는 12억원을 초과할 때 종부세를 낸다.
주택의 경우 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제액을 뺀 금액을 바탕으로 과세표준을 산출한다. 이때 공시가격 전액이 그대로 과세표준이 되는 것은 아니며 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 낮추는 절차를 거친다. 산출된 과세표준에는 구간별로 세율이 높아지는 누진세율이 적용된다. 따라서 주택 가격이 높아질수록 과세 대상 금액뿐 아니라 적용되는 세율도 높아질 수 있다.
다만 실제 납부세액을 계산할 때는 이미 낸 재산세와의 이중과세를 조정하기 위해 일정 부분을 공제한다. 1세대 1주택자에게는 일반적인 주택 보유자와 다른 기본공제와 세액공제 등 별도의 제도가 적용될 수 있다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 해당 부동산을 보유하고 있는지를 따져 과세 대상과 납세의무자를 정한다.